賣厝阿明／房子作社宅 合約中賣掉的話房客可以繼續住嗎？

房市示意圖。 圖／聯合報系資料照片

屋主將房子租作社會住宅，享穩定收入，但可能順應市場變化，或有其他需求，所以在合約期間要將房子賣掉的想法，不過合約還在，可以賣嗎？房客可以繼續居住嗎?有沒有例外狀況？

新北市租賃公會首席副理事長張惠山說明，通常社宅房東發生這樣的問題，我們可以從兩大面向來探討：

1．房客可以繼續居住嗎？

2．有沒有例外狀況？

Q1.可以賣嗎? 房客可以繼續居住嗎？

A：可以賣，但依民法§425 第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

這是俗稱的買賣不破租賃原則，簡單來說~房東可以賣掉房屋，但根據民法，租客已經入住並依約使用房子，即使房東賣掉房子，租約依然有效，買房的新屋主仍需讓租客住到合約結束爲止。差異是房東換成新的所有權人，至於合約到期之後的承租就是與新任房東去商量。

新北市租賃公會首席副理事長張惠山。 圖／張惠山提供

Q2.有沒有例外狀況？

A：有。買賣不破租賃的原則是爲了保護租客的權益，意思是即使房子被賣掉，租約仍然有效。但這個原則有例外，依民法§425 第2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

新北市租賃公會首席副理事長 張惠山提醒大家，如果是沒有經過公證的不定期租約，租賃期限超過5年或未定期限，在這兩種情況下，房子被賣掉後新屋主可以選擇不續租，這樣租客就無法依靠買賣不破租賃的原則來保障自己的居住權。

張惠山提醒民衆房東，千萬別爲了想省稅金或覺得公證很麻煩，導致後續問題產生。

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