樓市，等不來降息了？
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4月份的LPR利率報價，1年期和5年期也就是房貸利率均維持不變，都沒有出現預期中的下降。
一些宣稱樓市將會止跌回暖的大V在LPR出臺後非常肯定的宣佈，絕對不會再降息，房貸利率已經很低了。
言下之意在相當長一段時間內，利率只會維持在目前這個水準，再無下降的可能，所以別等更低的利率了，趕緊趁現在買房。
這些人堅持樓市要回暖且認定利率不會繼續降低的理由是，美聯儲接下來對美元利率政策的調整，會影響中國降息的步伐。
有意思的是，這些人還分爲了兩個派別。
第一派比較激進，認爲美聯儲會以抑制通脹爲第一目標選擇繼續加息，而美國的加息則會通過美元潮汐規律抑制中國降息的步伐。
第二派則溫和一些，認爲美國當前不會加息，因爲美國的債務無法承擔加息所帶來的沉重負擔，但同時降息也不可能，因爲美國目前經濟已經趨穩，不需要降息去刺激。
不管是第一派還是第二派，其實本質上意思相差不大，都是認爲美聯儲的利率政策會直接影響到中國的貨幣政策，從而導致降息無法在中國發生。
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先說激進的第一派。
認爲加息的人，主要核心點就是美聯儲當下的主要任務還是要抑制通脹。
這個說法倒是沒太大問題，從2022年一直到2024年的當下，美聯儲多次在公開場合稱抑制通脹爲當前的主要目標。
美聯儲因爲手握美元這個世界貨幣，的確可以做到對美元的加息，從而起到牽一髮而動全身的效果。
我們都知道美聯儲的加息行爲會導致資本回流美國，受其影響的國家爲了遏制這種情況，一般會打消和停止降息的步伐，同時相當一部分還會選擇加息跟進。
事實也的確如此，從以往發生過的美聯儲加息行爲看，資金從新興經濟體迴流到美國確實是美聯儲加息後市場中的一種常見反應。
理由很簡單，資本的逐利性會追求更高的回報，而美聯儲的加息會讓更多的資金迴流到美國，從而在金融債券等一系列領域內得到更好的利益回報。
而在新興經濟體或者說發展中國家這邊，爲了阻止資金外流，一般會採取同步加息以求拉住和減緩資金外流的步伐，即使強硬一些的也就是做到不跟着同步加息，但是少有做到降息的地步。
這些近乎於本能的操作並不是新興經濟體國家一起商量好的結果，而是一種共同對以往金融危機傷痛的下意識反應。
例子很多，最近的有2022年土耳其和2023年阿根廷。
雖然加息幾乎拉爆了這些國家內部的債務，但很多時候面對本幣的貶值和外匯儲備的消耗以及對經濟的一系列衝擊，新興經濟體並沒有太多的選擇。
這種現象用美國前財政部長約翰·康納利的話說就是：“美元是我們的貨幣，卻是你們的麻煩”。
所以，不加息多給資金回報就算腰桿子比較硬了，還降息減少回報，這屬於拿着棍子把錢往外趕。
以上就是激進派認爲中國利息絕對不會繼續下降的原因。
這些人認爲美國還會在接下來1年內大概率再次加息，從而導致中國的降息沒有操作空間。
客觀的說，這種判斷倒也不是完全沒有依據，
畢竟這輪從2022年正式開啓的加息週期，可以說是美聯儲40年以來加息力度最大的一次，堪稱史詩級加息。
從目前美聯儲的種種表現，看來還是多少繼承了前美聯儲主席沃爾克曾經馴服80年代的通脹巨獸時的勇氣。
但任何問題不能刻舟求劍，80年代的美國和當下更不可同日而語。
沃爾克上任後的1980年末，美國債務規模也只有9080億美元，而到了2024年美國國債已經上升到34萬億美元，這期間增長高達37倍。
現在美聯儲已經把加息的力度拉到近幾十年以來的最大，要是再拉的高點，龐大規模的債務這邊首先就壓力山大。
不僅僅是國債壓力方面的考慮，更大力度的加息也會導致美國的銀行股市房市受到更大的衝擊，還有債券市場以及美國國內企業的投資擴張和居民消費壓力的上升。
加息，大概率不會發生。
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再說說溫和的第二派。
這一派的人認爲，美聯儲加息怕是加不動了，原因就是上文說的，加息的代價可能有些過大。
可加息雖然不行，卻完全可以維持當前5.25-5.5%的利率，總之就是把利率維持在高位。
而且這一派還強調美聯儲絕對不會降息。
他們的依據是美國之所以還能在高位維持利率，原因是美國這輪加息週期沒有出現以往的那種常見的經濟衰退，反而是在股市等方面表現的相當不錯。
這個說法雖然算不上主流觀點，但不少分析團隊和經濟學領域的專家，也認爲美國這輪的經濟增長是屬於真正的全要素生產率的增長，是以AI技術帶頭的一波產業上的實打實的升級和發展。
這種生產率的增長，緩衝了美聯儲高利率對當下美國經濟的“衝擊”，同時也降低了降息的預期。
問題的關鍵就在這。
美國可以維持當前利率並且更大概率不會降息，這種操作雖然沒有加息力度大，但同樣直接擋住我們的降息空間。
因爲利率維持在高位的美元和人民幣當前2%的大額定存之間，已經形成了將近3%的利差。
這種利差會導致資金出現迴流美國的衝動，因此溫和派認爲，我們能保持現有利率就不錯，降息是肯定存在阻力的。
理論是沒問題，如果美國利率不動而我們繼續降息，利差的擴大的確可能引起資金加速外流的現象。
但這裡忘記了一個因素，美國目前的通脹還沒完全被加息燙平，所以美國現在所謂的高利率是需要減去通脹利率的。
也就是說，用實際利率計算，中美之間的利差可能並沒有那麼大。
其次在於回報。
不管是美元的繼續加息，還是中國的降息，利差的存在一樣可以被穩定且更具有高性價比的投資環境所壓倒。
簡單說，就是讓外資的投資在中國有更多的回報，一個好的投資環境可以抵消掉大部分外資“不安分”的特徵。
這一點有點像樓市，過去十幾年爲什麼樓市總是不缺乏購買力帶着資金進場？
因爲回報，只有房價上漲給予超出其他大部分投資渠道收益的回報率時，就不用擔心樓市缺少進場“玩一把”的人。
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不管是第一派的激進還是第二派的溫和，核心思想都是認爲中國的利率政策必須圍着美聯儲打轉，也正是這種依附會成爲阻擋中國降息的最大障礙。
其實並不是這樣，美元的加息與否，對人民幣利率政策的影響不能說沒有，但目前來說真的不大。
事實擺在這裡，2022年-2024年期間裡，一年期LPR貸款利率和五年期LPR利率也就是房貸利率都是怎麼下來的？
當初5.X%甚至6.X%利率進場買房的比比皆是，現在呢？3.75%利率首套房子已經不是稀罕事了。
但是可別忘了，這段我們不斷降息的時間裡（主要以1年期MLF核心利率爲引導），美聯儲可還是在加息週期裡急速狂飆呢。
那邊加息，這邊降息，中美貨幣政策的背離早已經成爲一種常態化的存在，這種有別於美聯儲的獨立貨幣政策更多的是得益於豐富的外匯儲備和“必要”的資本賬戶管制，以及央行適得下場引導匯率波動。
也是基於這個原因，認爲美元的加息或降息是影響中國利率走向的說法，確實不太靠得住。
在這一點上激進派還是溫和派，都是一樣。
加息也好，維持當下利率也罷，甚至美聯儲降息，這些都不是決定中國利率走向的根本性原因。
現在擺在中國面前的，更多的是該不該的問題。
在排除較爲極端情況之外，如果國內的宏觀經濟應該需要降息，那就降息好了，這和美聯儲沒太大的關係。
而就當下的情況看，在居民負債沒有得到修復之前，且個人收入增長預期沒有好轉的情況下，個體購房依然存在較大的門檻。
大家都不想爲房子的泡沫價格繼續負債。
所以要麼提升個體收入，要麼修復負債空間，但這兩個都是絕對的慢功夫，沒有幾年時間見不了什麼成效。
至於泡沫價格，本來擠掉了也沒事，但就目前而言樓市價格泡沫破裂的速度還是較慢面積也較小，而且誰知道破裂到一定程度的時候，那個熟悉的限跌令又會不會回來呢？
沒辦法，翻來覆去只能還是搞降息。
只能通過利率政策給個體減輕部分購房的負債壓力，同時修復一下市場內的債務壓力釋放多一點流動性，簡單說就是想讓大家手裡的錢儘可能得再多一點。
但就目前看，降息用來降低部分購房的負債壓力的確是沒問題，可手裡錢多這事暫時還沒看到什麼太明朗的希望。
總的來說可以確定，降息還會出現，房貸利率的繼續走低是一定會發生的，而且降息的步伐會隨着樓市底部的深入而增加。
沒辦法，下行期裡樓市只能靠降息充當潤滑劑，先這麼艱難往前挪着。
所以如果還不算着急，可以考慮等一等，因爲多等一下房價大概率會再友好一些，而利率則是會極大概率會更友好一些。
就這樣。
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