劉強東最高1億增持，REITs成資產荒下資金新選擇？
公募REITs成資金新寵。
12月28日，嘉實基金髮布了嘉實京東倉儲基礎設施REIT關於原始權益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告，此次增持的主體是劉強東及/或其一致行動人。
需要注意的是，這隻基金去年在2月8日在上交所上市，彼時募集份額5億份，募集規模17.57億元。由此來看，京東此次增持的力度較大。事實上，年內不少REITs的原始權益人進行了增持，比如華夏合肥高新創新產業園REIT、華安百聯消費REIT。
REITs底層資產運營情況決定了其在市場上的走勢，從當前來看，多隻基金持有項目運營情況並不佳。
對於原始權益人來說，增持一方面有利於滿足企業自身的財務訴求，另一方面也有利於保持與投資人利益一致。
除了原始權益人之外，險資、養老金等長線資金也在加大持有力度。截至今年6月末，險資持倉市值達到36.37億元，佔前十大持有流通市值的29%。險資快速搶籌的背後，折射出低利率環境下，以分紅收益爲主的風險資產REITs成爲長線資金新選擇。
劉強東最高1億增持嘉實京東倉儲REIT
12月28日，嘉實基金公告，嘉實京東倉儲基礎設施REIT原始權益人北京京東世紀貿易有限公司關於其一致行動人基於對基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持該基金份額，此次增持金額不超過1億元。
其中指出，劉強東及/或其一致行動人爲此次的增持主體。原始權益人的大手筆投資也點燃了二級市場，截至收盤嘉實京東倉儲REIT收漲6.74%。
資料顯示，這隻基金在去年2月8日上交所上市，作爲首隻民企倉儲物流REIT，關注度極高，彼時募集份額5億份，募集規模高達17.57億元。
不過短暫輝煌後，其淨值開始下跌，最低跌至2.070元/份。不過，目前單位淨值已回升至2.956元/份。
事實上，不光京東，還有多位原始權益人也對REIT進行了增持。
今年3月份，中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT等兩單新能源REITs均宣佈獲原始權益人增持。
8月份，華安基金公告，旗下華安百聯消費REIT在8月16日上市首日，獲得原始權益人上海百聯一致行動人合計通過上交所競價交易方式增持1084.49萬份，佔發行總份額的1.084%。
12月27日，華夏合肥高新創新產業園REIT公告，原始權益人合肥高新股份有限公司自2023年12月26日（含）起不超過12個自然月，計劃增持本基金基金份額不超過2800萬份。截至公告披露日，增持計劃實施期限已屆滿，合肥高新股份累計增持本基金份額2594431份，持有基金份額比例從25%增加至25.37%。
“失意”的REITs
對於REIT來說，其底層資產運營情況決定了其在市場上的走勢。
在嘉實基金宣佈原始權益人增持的同時，也公佈了持有項目的續租情況。當前，這隻基金持有重慶市巴南區京東重慶電子商務基地項目目（中轉配送中心）一期項目（以下簡稱“重慶項目”）、廊坊市開發區京東亞洲一號廊坊經開物流園項目（以下簡稱“廊坊項目”）和武漢市東西湖區京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目（以下簡稱“武漢項目”）。
其中，廊坊項目、武漢項目當前租賃合同正常履行，租期均未到期，按照相應租賃合同的約定，2025年租金單價將比2024年繼續增長3%。
而重慶項目公司與主要承租人重慶京邦達物流有限公司租賃合同將於今年年尾到期。據悉，重慶項目可租賃面積184,568.56平方米，整體出租給重慶京邦達，今年年執行淨有效租金爲23.98元/平方米/月（含稅含物業費，下同）。不過，自2025年1月起續租首年起始淨有效租金爲20.16元/平方米/月。
嘉實京東倉儲REIT持有資產的情況是當前該行業的一個縮影。
國泰君安指出，從REITs三季度報來看，不同板塊間底層資產經營情況表現分化，個別項目經營受負面影響經營出現波動；受經濟基本面影響程度較高的倉儲物流、產業園和高速公路板塊整體承壓態勢不變，而消費板塊經營數據依舊環比穩步上升。
從高速公路來說，東方資產指出，2024年以來全國公路客貨運輸量等指標增速明顯放緩，高速公路交通量和路費收入面臨下行壓力，Q3作爲傳統的出行旺季，各單高速REITs基本面表現環比好於Q2，但同比依然出現不同程度的下滑。
從產業園來看，中金公司指出，一線城市部分項目仍延續二季度穩定表現，二線產業園三季度經營普遍環比下滑，蘇園REIT、和達高科REIT與湖北科投REIT項目出租率環比分別下滑4pct、5pct和6pct，帶動項目收入環比邊際下行。
從二級市場來看，2024年以來雖然收益爲正，仍無法與2021年相比。Choice數據顯示，當前中證REITs全收益指數爲968.61點，而在2022年2月曾衝至1315.63點。
即便是運營情況有所波動，但長線資金仍看好。Wind數據顯示，今年以來截至12月3日，REITs發行數量達24只，發行總規模達511億元。在REITs的投資者中，險資是非常重要的力量，多個REITs項目中，險資積極參與戰略配售和線下配售，投資佔比較高。
據報道，國壽系已參與21只公募REITs的戰略配售，業態涵蓋商業、保租房、能源、高速公路、工業廠房、產業園等，其參與REITs的方式主要包括運用國壽系統受託資金、自有資金及發起設立公募REITs戰配基金等。
一份來自中金的研報顯示，以中報披露流通盤前十大投資者持倉市值計算（以8月30日收盤計），險資持倉市值達到36.37億元，佔前十大持有流通市值的29%。
到三季度，險資亦在搶購REIT。
從具體的動向來看，招商高速公路REIT在今年11月21日上市，中國人民人壽、中國平安人壽、紫金財險、中國人壽分別通過產品賬戶成爲該REIT的戰略投資方，獲配數量分別爲715萬份、1425萬份、710萬份、3985萬份。
同日，銀華紹興原水水利REIT上市，中國人壽、紫金財險、瑞衆人壽、生命保險資管旗下產品/自有資金分別持有其732萬份、180萬份、180萬份、108萬份、222萬份。
此外，在12月25日最新上市的華安外高橋倉儲物流REIT戰投名單中，出現了太平洋人壽、泰康人壽等機構。
資產荒下的新選擇
被險資爭先購入的REITs，在整個公募行業中是一個極爲年輕的資產類型。
據悉，在2021年6月21日，中國第一隻公募REIT發行，而到今年的12月26日，25家機構旗下的公募REITs數量已超過70只，其中有52只已成功上市。70多隻產品分散於八大類底層資產中，分別爲保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施。
從規模來看，截至12月26日，59只有募集規模統計數據的公募RIETs，合計募集資金超過1600億元。
2024年,得益於政策春風，公募REIT呈現出井噴式的發展，發行數量和規模均創下新高。
而各類資金趨之若鶩的背後，源於REIT本身的分紅屬性。從當前宏觀環境來看，代表無風險利率水平的十年期國債收益率一度跌破1.7%，作爲金融市場的基準利率之一，十年期國債收益率是衆多金融資產定價的重要參考。其收益率水平下跌之際，各類資產的收益率也會隨之下滑。而在今年10月份，銀行存款利率已進入“1”時代。
平安基金基金經理孫磊表示，利率下行、國債收益率下降，越來越多的資金關注公募REITs，且新的會計記賬制度讓更多資金不再以REITs二級賬面價格計提利潤，使得資金方長期持有公募REITs意願更強。
從其收益來看，來源於現金分紅以及二級市場買賣差價，這也意味着其收益介於固收產品和股票權益之間。
現金分紅來源於底層資產的經營利潤，每年會強制性將可分配收益的至少90%進行分紅；與此同時，還可以在二級市場進行買賣。
對於具體的分紅情況，國金證券在研報中指出。相較於主流股指和固定收益類產品，REITs的高股息特徵明顯。2023年特許經營權類REITs平均分紅率達6.7%，顯著高於同期主流股指的股息率，而產權類REITs平均分紅率4.2%，強於滬深300（3.2%）而弱於上證50（4.4%）股息率；與1年期AAA級（2.6%）及AA+級（2.7%）中短期票據到期收益率相比，產權類REITs和特許經營權類REITs高分紅優勢顯著。