廖羣：爲何房地產止跌回穩是穩增長關鍵

廖羣系信和集團首席經濟學家、海南大學經濟研究中心主任、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員、中國首席經濟學家論壇理事

爲何房地產止跌回穩是穩增長關鍵

9月24日以來國務院各部門陸續推出一攬子增量政策，涵蓋經濟、股票市場和房地產市場等三大方面。其結果，A股市場強勁反彈，上證指數已上漲20%左右；房地產市場出現回升，尤其是在一線城市成交明顯增加，看房數量更大幅上升；經濟方面，宏觀數據還未出來，但從國慶期間的消費熱度來看也在企穩。

現在人們所關心的是反彈、回升和企穩能否持續。不難理解，A股市場的反彈能否保持要看經濟增長能否穩住，而更重要的是應認識到，經濟增長能否穩住取決於房地產市場能否止跌回穩。

儘快穩增長需抓住關鍵性因素

已成廣泛共識的是，當前我國經濟增長下行壓力的根本原因是需求不足。造成需求不足的因素很多，解決問題可從多個方面着手。但要儘快地穩住經濟增長，需要抓住關鍵性的因素。所謂關鍵性，就是要能夠牽一髮而動全身，使需求不足問題迎刃而解，從而快速地將經濟增長穩定下來。

那當前有沒有這樣的一個關鍵性因素呢？是有的；需要根據經濟的現實從經濟總需求開始逐步地尋找。

內需走軟是拖累所在，關鍵原因在於房地產市場大幅下降

經濟總需求，分爲內需（內部需求）與外需（外部需求）。內需又分爲消費需求和固定資產投資需求，外需則爲（貨物與服務出口-商品與服務進口），通常考慮的是貨物出口。今年前三季度數據表明，作爲消費主要代表的社會消費品零售總額增長3.3%，固定資產投資總額增長3.4%，貨物出口增長5.3%。可見，內需的消費和固定資產投資增長緩慢，外需的出口增長卻出人意料地強勢。這就是說，前三季度GDP增長僅4.8%,相對於全年5%左右的增長目標未盡人意，應歸咎於內需走軟。

而深究下去發現，內需走軟的關鍵原因是房地產市場大幅下跌。

說房地產影響我國GDP25%左右，應該不是高估

首先看看房地產市場對於我國經濟的影響有多大。對此，說影響很大是沒有疑問的。但到底有多大呢？多數人心中無底，且看法不一。而深究的結果表明，影響之大恐怕超出大多數人的預料。

房地產對於經濟的影響，可分爲直接與間接兩個方面。直接影響就是俠義的房地產行業的影響；間接影響包括房地產上游產業和下游產業的影響，還有房地產的財富效應。

俠義的房地產行業，由房地產開發公司、中介機構、管理企業和建築企業等構成；上游產業，包括鋼鐵、水泥、玻璃、建材、金屬製品等行業；下游產業，包括家電、傢俱、裝修、裝飾及汽車等行業；財富效應，是指房地產價格變動造成的居民財富價值的升降對於居民消費支出的效應。

那在我國，直接與間接影響分別有多大呢？

直接影響，根據統計數據不難算出。2023年，生產法下的GDP中房地產業增加值和房屋建築業增加值分別爲5.8%和4.4%，意味着俠義房地產行業直接影響GDP10.2%。

間接影響沒有統計數據，就要靠估算了。市場估算的區間爲10-20%。關於上、下游產業的影響，“未來智庫”2020年發佈的《房地產產業鏈深度研究報告》中根據投入產出分析估算爲不低於20%，爲一家之言。至於財富效應，更難測算，但不意味着可以忽視。此效應，雖只明顯地體現於多房業主身上，但對單房業主也一定程度存在，而2020年我國城鎮自有住房比例爲73%，可見總體的影響度不可忽略。財富效應對居民的消費支出，特別是高端消費支出的影響是近年來消費走軟和所謂的消費降級，即高端消費在總消費中的比重下降的重要原因。房價高企時，人們感覺財富增加，便不惜重金購買高檔商品，包括化妝品、名牌服裝及手提包、珠寶鐘錶、高級汽車、貴重酒食等，並享受高檔服務，如高層次旅遊、高級酒店、娛樂、休閒及養生等。房價下降時，意識到財富減少，便減少或停止這些高檔消費；這正是近幾年來所發生的。如此的財富效應對GDP的影響，很難量化，但說影響若干個百分點應該不算誇張。因而，若取市場估值區間10–20%的中位數15%作爲間接影響的估值，應該不會高估。

鑑於此，綜合考慮直接影響和間接影響，說房地產市場整體影響我國GDP的25%（10.2%+15%）應該不是高估。

估計前三季度房地產市場下跌8%，拖累GDP增長2個百分點

今年前三季度房地產市場大幅下跌是顯而易見的，雖無整體的統計數據，但從有統計的全國房屋建築施工面積、房屋竣工面積、新建商品房銷售面積與房地產開發投資比去年同期分別下降5.8%、24.4%、17.1%與10.1%，和9月一線、二線與三線城市新建商品住宅價格比去年同期分別下降4.7%、5.7%與6.6%來看，說房地產市場整體規模下跌8%應該不是一個激進的估計。

那麼，影響GDP25%的房地產市場下跌8%，對GDP增長的拖累很容易算出爲25%x8%=2.0%。也就是說，前三季度，如果房地產市場不下跌而零增長，GDP增速應該是6.8%=4.8%+2.0%，遠高於5%左右的年度增長目標。

由此就不難理解爲何前三季度我國經濟增長的壓力這麼大，從而GDP增速沒有達到5%了。實際上，爲促使GDP增速達到或接近5%左右的增長目標，與房地產市場無關或低關聯的行業強勁增長，才使得GDP增長了4.8%的。

針對房地產過熱的房地產調控是必要的，其結果房地產市場下跌有必然性；從這一個意義上說，房地產市場下跌及其造成的增長壓力是爲遏制前些年房地產過熱所付出的代價。

分別拖累固定資產投資和消費增長0.9和1.1個百分點

的確，細看前三季度的需求數據，可以發現，負增長或低增長的大部分都是與房地產及與其密切相關的指標，而與房地產無關或低關聯的指標大都強勁增長。

固定資產投資方面，房地產開發投資大幅下降10.1%，是整體固定資產投資僅增長3.4%的根本原因。實際上，扣除房地產開發投資，整體固定資產投資增長7.7%，可算是高速增長，其中製造業投資和基礎設施投資分別增長9.2%和4.1%，分別是高速增長和中高速增長。在我國，製造業投資、基礎設施投資和房地產開發投資是固定資產投資的主要組成部分，各佔35%、28%和22%左右。這就意味着，房地產開發投資下降10.1%導致整體固定資產投資增速下調2.2個百分點（-10.1%x22%）。也就是說，前三季度，如果房地產開發投資不下降而零增長，將把整體固定資產投資的增速從3.4%提升2.2個百分點至5.6%，從而將GDP增速從4.8%提升0.9個百分點至5.7%.

消費方面，社會消費品零售總額中，商品零售額僅增長3.0%，而餐飲收入增速達6.2%，可見商品消費增長滯後，作爲服務消費一部分的餐飲消費增長卻強勁。其實，從各地旅遊火爆的局面和交通數據的強勢來看，整體服務消費增長大幅強於商品消費。商品消費中，房地產下游行業的建築及裝潢材料類、傢俱類，和家用電器與音像器材類商品分別下降2.6%、增長1.1%，和增長4.4%（1-8月僅增長2.5%，9月由於推行“以舊換新”大漲20.5%），與房地產財富效應高度相關的化妝品類、金銀珠寶類和汽車類分別下降1.0%、3.1%和2.1%，而與房地產無關或低關聯的糧油食品類、菸酒類、體育娛樂用品類和通信器材類卻分別強勁增長9.9%、6.8%、9.7%和11.9%。初步估算，前三季度，如果沒有房地產下游行業的走弱與負財富效應，社會消費品零售額的增速應從3.3%上升2.5 個百分點至5.5.8%，GDP增速則從4.8%上升1.1個百分點至5.9%。

再從供給端數據來佐證，前三季度，與前述房屋建築業指標的顯著下降截然相反，與房地產無關或低關聯的製造業增加值增長和電力、熱力、燃氣、及水生產與供應增加值分別增長6.0%和6.3%；製造業中，裝備製造業增加值增長7.5%，高新技術製造業增加增長9.1%，新能源汽車、集成電路和3D打印設備產品產量更分別增長33.8%、26.0%和25.4%，都不可謂不強勁。從此也可以看出，我國的新興產業在經濟放緩的大環境下仍在快速發展，同時也支撐經濟增長於中高速水平。

所以，關鍵在於房地產市場止跌回穩

以上數據與分析清楚地說明，房地產市場大幅下跌既造成消費顯著走軟又導致固定資產投資明顯轉弱，是當前我國經濟增長壓力的關鍵所在。因而，房地產市場止跌回穩將牽一髮而動全身，促使消費和固定資產投資增長雙雙反彈；否則，消費和固定資產投資難以有效回升或回升難以持續。

這就是說，房地產止跌回穩就是本文前面提到的需抓住的穩增長關鍵性因素。的確，要使經濟增長儘快穩定下來，關鍵在於儘早地促使房地產市場止跌回穩。新近的一攬子增量政策中已將房地產市場止跌回穩作爲一個政策目標，無疑是一個正確的選擇。房地產升幅過高時有必要調控，跌幅過大時同樣應該止跌回穩。只是，還應認識到止跌回穩的關鍵性，應將其作爲穩增長的關鍵抓手盡力促其實現。

廖羣

香港信和集團首席經濟學家

海南大學經濟研究中心主任

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員

中國首席經濟學家論壇理事