理性看待供需驅動的房貸利率調整

來源：經濟日報

近日，部分一線城市、熱點城市上調了首套房貸款利率下限，部分城市的利率下限由2.9%上調至3.1%，一時間引發市場的高度關注與廣泛討論。有聲音擔憂：房價是不是要因此上漲了？房地產政策是不是要轉向了？

不論是降價還是漲價，價格變動是結果與表象，其背後的供需變動纔是主因與驅動力。分析房貸利率上調要通過現象看本質，看清楚部分一線城市、熱點城市的房地產市場、房貸市場供需變化就會發現，本次房貸利率下限上調屬於正常的市場行爲。

從需求端看，隨着各項存量政策加快落實、一攬子增量政策加力推出，我國房地產市場的信心進一步得到提振，市場交易活躍，房地產向着止跌回穩的方向邁進。一方面，10月份房地產市場交易提速，月度改善幅度爲今年以來最大。其中，一線城市的銷售額10月份當月實現正增長。另一方面，房價回穩跡象初步顯現。今年10月份，一線城市新建商品住宅的銷售價格環比降幅收窄，二手房住宅價格環比由降轉漲；二三線城市新建商品住宅、二手房住宅的銷售價格環比降幅均出現不同程度的收窄。

從供給端看，由於淨息差持續收窄，商業銀行有動力適當上調房貸利率、增加資產端收益。最新監管數據顯示，截至今年三季度末，我國商業銀行的淨息差爲1.53%，較二季度末的1.54%進一步收窄。商業銀行維持相對穩定的淨息差、利潤水平，能夠爲化解風險預留家底、增強金融服務實體經濟的韌性。以化解風險爲例，銀行既要用利潤來覈銷壞賬，也要未雨綢繆，從利潤中拿出一部分錢作爲“對衝壞賬的準備資金”。市場預計，本次部分城市上調房貸利率下限後，有助於適當緩解商業銀行的息差壓力。

當前，我國房貸利率已實現市場化，貸款價格隨行就市，市場無需過度解讀。今年5月份，中國人民銀行宣佈取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，首套房、二套房貸款利率均不再設置政策下限，這意味着，我國房貸利率實現了市場化。但需注意，雖然全國層面的政策下限已經取消，但由於我國房地產市場的區域差異較大，各地可因城施策，尤其對於一線城市、部分熱點城市來說，各地政府可自主決定當地房貸利率的政策下限。近日部分城市上調房貸利率下限，實際上就是上調了首套房貸款利率的政策下限，從理論上講，該城市轄區內的各家商業銀行可以在政策下限的基礎上決定加價還是保持不變。

房貸利率下限上調並不意味着房地產政策出現了重大轉向。一方面，上調後的首套房貸款利率仍處於歷史低位；另一方面，優化首付比例以及取消住房限購、限售、限價等存量措施仍繼續保持。接下來，要認真貫徹落實好黨中央、國務院決策部署，積極主動適應房地產市場供求關係發生深刻變化的客觀現實，嚴控增量、優化存量、提高質量，在優化土地、財稅、金融政策等方面協同發力，加快構建房地產發展新模式，推動房地產市場平穩健康發展。 （作者：郭子源 來源：經濟日報）