老飯店疫中重建 汰舊換新提升安全

安信建經總經理張峰榮。(安信建經提供)

臺灣近期疫情快速擴散,已朝共存的趨勢發展,各大風景區人聲鼎沸,尤其遇到節慶連假時,飯店業是最大受惠者,無論是住房率與住房價格均有顯著提升,更有不少飯店住房率已接近額滿。

景氣春燕已經飛至飯店業了嗎?恐怕沒有如此美好。首先,目前國內觀光飯店住房率回升,其中一個原因是「供給量銳減」所致,供給量減少的主因是不少飯店轉作防疫飯店。據觀光局統計,2022年農曆春節前夕,防疫旅館房間數增至3.2萬間,不過因應春節結束,防疫旅館入住率僅剩37%,約減少2000間房。防疫飯店勢必會逐漸轉回觀光市場,觀光飯店房間數量一增加,迴歸市場競爭狀態,住宿率可能面臨下滑窘境。

其次,大衆已把疫情當作一般流行病,即使國內生活回覆正常,但政府及企業仍不鼓勵團體旅遊,避免羣聚傳播的風險。且對外的國際觀光政策亦尚未鬆綁,在缺少了人較多的旅行團商機下,對於仰賴觀光經濟的飯店業者來說,想要重返往日榮景,現階段仍遙遙無期。

再者,行政院和朝野立委已有共識將進行《建築法》第77條之1修正案,最快預計今年會完成三讀,將現有僅規範建築物防火避難設施及消防設備的條文,新增耐震度等結構和緊急逃生相關設施等要求,未來包括飯店、百貨等公共場所都將適用新措施。而對老飯店來說,整建補強所費不貲,即使整建也難以跟新飯店競爭、有效提升住房價格,不如重建更有經濟效益。

筆者認爲,以上3大因素讓有志於長久經營的業者,作出更長遠的規畫,尤其是屋齡逾30年、或者建築結構安全有疑慮的老飯店,可預先擬定改建計劃,申請並啓動危老重建方案,才能以全新姿態趕上後疫情時代的商機。

事實上,我們看到全國不少老飯店已看見以上趨勢,率先啓動重建方案,包括臺北市「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「臺北國賓大飯店」、「西華飯店」、桃園「晶悅國際飯店」、高雄「國賓飯店」等飯店業者整棟拆除重建,其中又以臺北市十幾案最多,而絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式,主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確,能爲業主帶來更大的重建價值。

現在老飯店重建具有四大優勢,除「因應疫情趨吉避凶」、並「提升建築安全」外,更能「捉住高額容積獎勵的尾巴」,更何況重建後因樓地板面積大增,「資產價值會大幅躍進」;重建後無論是強化本業競爭力、或者整棟出租轉售,堪稱是進可攻、退可守的最佳方案!