經濟日報：“以購代建”一舉多得，存量房收儲促市場供需平衡

近期，全國多地通過政府公開徵集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成爲樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應體系的重要舉措之一。

業內人士認爲，通過收購市場上的存量商品住宅，能夠快速增加保障性住房的房源，滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同時，當前部分城市商品房庫存去化壓力較大，通過收購部分房源，也有助於消化市場存量住房，促進房地產市場實現供需平衡。

“以購代建”一舉多得

自4月30日中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”後，消化存量房產已成爲近期房地產政策的重心之一，爲後續樓市調控指明瞭方向。

5月17日，中國人民銀行副行長陶玲表示，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。同日，全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多的城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

近期陸續有城市出臺相關政策。5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發佈《關於徵集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；6月2日，蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組出臺政策提出，堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，結合近幾年政府着力構建住房保障體系來看，將消化存量房產與保障性住房供給相結合將是當下消化存量的有效方式。國企收儲未售新房正成爲重要的去庫存模式，根據中指研究院監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關實踐。

隨着更多的城市加入“以購代建”，各地收儲模式也逐漸多元化。杭州市臨安區擬在該區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房，收購房源面積原則上不超過10000平方米，明確房源以整幢作爲基本收購單位，單套建築面積不超過70平方米，需搭配一定比例的車位；鄭州城市發展集團有限公司全年計劃全面實施完成5000套二手住房收購，將改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，在“鄭好辦”APP統一配租。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“以購代建”可實現一舉多得的效果。一是將存量消化和增量優化結合起來，去庫存、穩定住房價格和市場預期；二是緩解開發商資金鍊緊張，更好地推動開發商保交房，進而償還到期債務，防範風險擴散；三是多渠道籌建保障房，存量盤活收購保障房效率更高、時間更短，部分存量房在區位、交通上有優勢，更適應待保障對象的居住需求，能提高保障房的供應效率；四是滿足地方常態化的拆遷安置、保障性租賃住房、公租房等籌建任務；五是部分地方政府通過這種方式收儲旗下國企城投的項目，釋放國企城投的再投資能力。

細化舉措有待落地

6月7日，國務院常務會議部署房地產相關工作，明確提及“去庫存”。會議提出，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認爲，本次會議明確指出要去庫存，信號更爲積極，相關措施或尚在研究儲備過程中，落地仍需要一定時間，但從整體基調上可以看出，新一輪的去庫存舉措或將逐漸開啓。

陳文靜認爲，地方國企收儲已建成未銷售商品房的資金及配套政策有望加快落地，同時支持國企收舊換新，允許土地調規，支持收回、收購已出讓閒置存量住宅用地等去庫存政策也有望逐步落地，以激活市場並幫助企業解困。

國家統計局數據顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。中指研究院監測數據顯示，截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清週期爲21.3個月，較2023年末延長3.9個月，其中，三四線代表城市出清週期達30.7個月，短期庫存去化壓力大。

6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確提出要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。陳文靜認爲，此次會議將收儲範圍擴大至市縣，範圍明顯擴大。在此過程中，市縣摸清本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況至關重要。

在本輪消化存量房產的過程中，保障性住房是重要的政策支點。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集保障性租賃住房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024年至2025年保障性租賃住房籌集仍剩餘297萬套（間）的任務規模。

過去，各地供給保障性租賃住房的方式，除了新建外，還有不少來自於市場化長租公寓的“納保”籌集。曹晶晶表示，考慮到今明兩年保障性租賃住房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產轉化爲保障性租賃住房，既可以加快保障性租賃住房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存。配售型保障房方面，今年以來多地已經公佈了首批或2024年配售型保障房的建設和籌集計劃，國企收購未售項目作爲配售型保障房有助於消化存量，也可以減輕新的保障房供應壓力。

另一方面，現階段消化存量房產，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。專家表示，近年來不少城市在“以舊換新”“非居改租”等路徑上有不少探索。未來圍繞消化存量房產的更加細化的配套政策將進一步落實，針對國企收購存量房的細化政策，比如收購規模、收購價格等也有望繼續跟進。

李宇嘉認爲，能否緩解存量壓力，主要取決於收購的規模和價格能否在後續配租配售以後實現資金平衡。政府公共住房籌集規模一般比較小，而且收購作爲公租、保障性租賃、配售保障房等，都是低租金、低售價模式，以此計算收購價格會更低。但按照市場化、法治化的原則，很難以更低的價格收購，這就導致實際落地的收購項目比較小。

合力推動供需對接

相比“納保”籌集的方式，國企收購存量房產需要增量資金支持。此次央行明確保障性住房再貸款規模爲3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，發放對象爲21家全國性銀行。

在實際操作過程中，有哪些因素需要考量？住房租賃產業研究院院長趙然表示，一是堅持“以需訂購”，要通過詳細的市場調研和評估，摸清所在區域是否有長住需求，才能真正實現有效供給；二是地方國企在收房過程中需要維持可持續的商業經營，應在保障性住房再貸款、財稅補貼以及配套政策支持等方面形成合力，在資產持有企業、運營企業、金融機構等各參與方形成合力；三是收儲之後，更重要的是運營環節，因此地方國企的運營管理能力是新模式落地效果的一大關鍵。比如，要能快速在需求端匹配到租戶，供給端匹配好房源，迅速實現需求到供給的轉化，從而降低空置成本。

58安居客研究院院長張波表示，由於是和保障房相結合，因此盈利並不是第一訴求，而是應考慮如何在短期大量佔用資金之後，實現保障項目的長期保本運行。地方大力推行這一政策需要注意兩點，一是所在城市屬於需要大力建設保障房、人口呈現淨流入的大中城市，而非人口流出的中小城市；二是商品房本身定位要和保障房羣體相吻合，過大面積或高端價格的房產本身的契合度就弱。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，金融支持對存量房的消化具有很好的促進作用。可以在國企的基礎上，鼓勵本地重點民營企業參與進來，收購存量房用於職工租住，企業未來也可以吸引更多人才進入，形成良性循環。建議給這類房子貼上“以購代建”的標籤，給予更寬鬆的限購政策，提高房子的性價比，並鼓勵各地政府結合實際情況進行創新。

當前房地產市場需要“一攬子”政策協同發力，控制供給、加快去化是目前的主要發力方向。目前，收儲未售新房等新模式剛剛開始，隨着配套政策進一步細化落地和更多有需求的城市參與進來，預計將對去庫存、穩定市場、平抑租金起到明顯的積極作用，加快房地產市場企穩恢復。