降公攤、提升得房率，多城引入“不計容”條款

電梯間等公共空間或空中花園可不計入容積率，通過降低公攤面積、增加房屋實際使用面積等方式，不少城市今年以來在土地供給側通過實施靈活多樣的優化措施，以提升住房居住品質和土地利用效率。

浙江湖州市德清縣不久前出讓的首宗第四代住宅地塊，由德清青創城市發展有限公司以2.91億元的價格競得，樓面價5265元/平方米，溢價率32.33%。

值得一提的是，該地塊在出讓要求中提到，空中庭院建設不超過規定限度範圍內的，將不計入容積率。

上述地塊的 “不計容積率”措施，並非個例。據媒體報道，浙江多城推出新的住宅設計政策，溫州、湖州、紹興、金華等城市出讓新地塊均引入“不計容積率”條款。

業內人士認爲，在這些城市對相關規定進行優化的前提之下，房企在開發過程中通過合理優化設計，住宅得房率有望達到100%甚至更高。

分析師表示，影響得房率的主要因素之一，是房屋的公攤面積，公攤面積越小，得房率就越高。

“各地在土地供給側出臺的優化措施，將通過房企在具體項目上的規劃、設計與建設，最終在產品端體現出來，從而促使購房者所購住宅實際使用面積得以提升。這其中，多城所出與公攤面積等相關的舉措，是值得研究的重要內容。長期以來，住房面積的計算以建築面積爲基準，一些項目由於公共分攤面積佔比過高，業主實際得房率受到影響。考慮到實際居住空間與建築面積之間有一定差距，因此一個項目得房率的高低，以及與此相關的新規，倍受市場關注。”58安居客研究院研究總監陸騎麟表示。

事實上，不僅是浙江地區，今年以來，長沙、惠州等城市，從不同角度出臺政策，以增加得房率、提升住宅品質。

今年4月，長沙市房地產平穩健康和安全運行協調小組印發通知，其中提到，飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時設置，不大於4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建築面積。

有分析人士認爲，按目前長沙高層住宅的公攤率情況，該政策意味着長沙一些住宅項目有望實現“零公攤”。

除長沙，惠州也發佈了切實提高住宅得房率的政策。今年5月，惠州市自然資源局在惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施中明確，建築物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建築面積，但不計入容積率建築面積的總數不得超過屋頂面積的25%。上述不計入容積率建築面積不納入公攤面積。

此外，佛山在5月發佈的樓市新政中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和麪積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小於0.45米需計容的要求。

分析師指出，除面積因素，建築層高的限制，也會對項目及產品產生重要影響，但目前關於這方面的優化措施相對較少。

“過去常見的5米左右層高設計，能夠靈活打造Loft等增值空間，實現‘買一送一’的居住效果，但此類操作在嚴格調控期被不少地方叫停。設計空間的受限，可能會導致市場上新房戶型趨於同質化，購房者選擇時更多聚焦於價格而非戶型設計的可變性。這些嚴格的設計規範會對房屋實際使用面積產生影響，也對那些擅長產品創新和設計的房企，產生較強的限制性。”陸騎麟稱。

其進一步表示，在市場調整期，如果樓盤產品上趨於同質化，當房企面臨激烈競爭時，其不得不依賴價格戰來維持銷量，即便是產品設計能力出衆的企業也會面臨不小的挑戰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，多地推出的與計容面積、公攤相關的新規或措施，從本質上來看，是通過增加套內面積和房屋實際使用面積，降低了單位購房價格和成本，從而變相降低了房價，這些舉措有利於提升購房者購房的積極性，同時也有助於提振開發商拿地的積極性。

從土地市場成交變化情況來看，據中指院數據，今年前7個月全國300城住宅用地供、求規模同比收縮幅度均在三成以上，各線城市土地出讓金降幅均超四成。

在諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙看來，當前“去庫存”成爲不少城市重要任務之一，各地推地節奏有所放緩。“而由於今年以來新房市場復甦效果不及預期，在房企‘以銷定投’策略和資金承壓背景下，土地市場成交動力相對不足，地方土地收入出現下滑。”

“在當前樓市環境下，精準把握客戶需求，開發定製化、差異化產品，成爲助力樓市平穩過渡一個重要因素。爲此，各地適度放寬對房企產品設計方面的限制，鼓勵創新，顯得尤爲重要。通過這些優化措施，將更好地滿足多元化市場需求，也有利於促進房地產市場健康穩定發展。”陸騎麟補充道。

本文源自財聯社