減少公攤面積！深圳市建築設計規則：陽臺、飄窗可做大

據中央廣播電視總檯中國之聲《新聞縱橫》報道，2024版《深圳市建築設計規則》將於近日正式發佈。其中，減少計入公攤的面積、對陽臺及飄窗的建築設計進行尺寸上的調整、住宅和宿舍的建築高度要求不宜超過150米等規則最受購房者的關注。新規則對於促進市場上出現更多高品質住宅有哪些積極影響？

根據深圳市政府在線官網發佈的信息，2024版《深圳市建築設計規則》在樓層高度、部分公共空間的面積計算及具體住宅設計等多個方面均有突破。例如，新型產業用地（M0）中主導用途的建築高度不得超過250米，住宅和宿舍的建築高度不宜大於150米。以常見的普通住宅層高來計算，這意味着住宅將被限制在50層以內。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，隨着城市發展，不斷更新、完善規劃設計及建築設計，是發展的必然要求。

李宇嘉說：“針對城市高層建築太多，後期維護的難度比較大，要進行全生命週期管理，不能導致後面的維護成本太高，所以深圳這次（規定）住宅和宿舍的建築高度不宜大於150米。過去幾年，在深圳，低於30層的住宅新房基本沒有，四五十層的，最高的一棟住宅70層，中間還要做過渡電梯，這就不符合我們城市的宜居性，後期可能導致城市病、擁堵，還有關於用水、用電的壓力等。另外，作爲國際一線的大城市發展的目標，要促進低碳（發展），建設水平肯定是要提高的。”

新規則還對“公攤”有所突破。公攤建築面積，指的是由產權人共同分攤所有公用部分的建築面積，例如，電梯井、管道井、樓梯間、門廳等區域都是公共面積。2024版《深圳市建築設計規則》中明確避難層、機房等公共空間列爲“不計容面積”。目前，住宅得房率計算方法通常爲：套內建築面積/（套內建築面積+公攤面積），也就是說，如果公攤面積降低，購房者今後的得房率將有所提高。

李宇嘉說：“原來一些公攤的設施就攤到套內面積裡面去了，攤到房價裡面去了，讓老百姓去承擔。建築高度越高的話，公攤就越高，對電梯井、變電室、消防安全這種要求會更高，當然公攤也就越高。公攤越大，就導致套內面積少了，老百姓承擔的房價越高。目前，普通百姓還是關心房價水平，住房福利可得性到底有沒有增加，如果公攤越大，獲得感就越低。如果降低了公攤，該開發商做的就開發商做，該政府投資就政府投資，不能算到套內（面積裡）。”

與購房者息息相關的，還有住宅設計中關於陽臺及飄窗的修訂。此前，相關規定中，陽臺的進深不能超過2.4米，深圳市的新規明確“計一半面積的陽臺進深不超過2.4m，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積”。而修訂後，飄窗的進深由0.6m增加至0.8m。在多位專家看來，一方面，這是住宅戶型設計的更新；更重要的是，它同樣會增加消費者實際獲得的套內面積。

一直以來，通過陽臺及飄窗來提高業主的得房率，增加項目優勢，是很多開發商的建設及銷售思路，記者昨天下午撥打了深圳多個房地產項目的銷售電話，該現象也得到了印證。

李宇嘉說，新規對陽臺及飄窗設計尺寸的明確，也將在一定程度上規範開發商的行爲。

李宇嘉說：“近幾年的產品，比如80平米可以做緊湊型的三房，那前提是得房率一定要高，很多開發商是偷面積的，不公開的，就可能會侵佔公共空間，也可能會造成安全隱患，整個房屋的（面積）統計也是很混亂的，對於後續物業維護，是巨大的麻煩和成本。但是如果修改了建築設計標準，把它陽光化、公開化以後，開發商就要按照規定來。”

實際上，2024版《深圳市建築設計規則》發佈之前，廣東省佛山市、惠州市也在本週陸續發佈了房地產及建築行業的規定，均優化了容積率計算規則。去年10月，江蘇南京也頒佈了《南京市建設工程規劃設計方案審查辦法》，對部分設施納入容積率計算進行了調整，同時還要求生活陽臺最小進深不得小於1.5米。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，一系列新規體現了各地對中央所提出“人民羣衆對優質住房的新期待”的響應，也是對高品質住宅多維度的探索。

嚴躍進說：“高品質住宅，它的定義有很多維度，比如要低密度，有些地方還強調了數字化、綠色節能低碳。但這些我認爲還是次要的，像這次深圳的政策，對於我們住房背後涉及的相應的一些建築規範進行了放寬，過去陽臺的面積做得比較大，會增加一些負擔，舉個例子，90平方米的房子和91平方米的房子，它所繳納的稅費包括契稅完全不一樣。按照現在的標準，我大概估算了一下，每家每戶陽臺多做一個平方米，它不會增加小區的建築面積認定。這句話的通俗的含義是什麼呢？開發商把陽臺面積做得大一點，不會增加開發商接下來要繳納的稅費成本，也不會增加老百姓接下來買房要付的成本，購房者的得房率是增加的，這無形中讓你買房性價比更高、品質更高，這就是要落實中央的精神。”

來源：央廣網（記者：周益帆）