建發股份30億收購關聯方提升盈利能力 標的公司近五年逆勢賺190億

●長江商報記者沈右榮

長江商報消息爲了提升盈利能力，建發股份（600153.SH）收購關聯方資產。

12月17日晚，建發股份公告，公司擬向控股股東建發集團收購其持有的建發房產10%股權。交易完成前後，公司將持有建發房產64.654%股權，持股比例將進一步上升。

本次交易備受市場關注，與建發房產較強盈利能力相關。過去幾年，在房地產深度調整之際，建發房產盈利依然能穩健，年均賺超40億元。今年前三季度，其歸屬於母公司股東的淨利潤（以下簡稱“歸母淨利潤”）爲16.05億元。

本次交易，建發股份收購建發房產10%股份，需要支付30.66億元。這對於建發股份而言，壓力並不算大。截至今年9月底，建發股份貨幣資金超過900億元。而增加對建發房產的持股，也將增厚建發股份經營業績。

值得一提的是，本次收購，還是建發股份控股股東建發集團逐步履行歷史遺留的承諾。

建發股份也對外釋放信心，公司公告，2022年度、2023年度，其每年現金分紅不少於當年可供分配利潤的30%。

建發房產估值超300億

建發股份計劃通過提高對建發房產的持股比例，來提升盈利能力。

根據公告，建發股份擬出資30.66億元向控股股東建發集團收購建發房產10%的股份。

目前，建發股份已經持有建發房產54.654%的股份，其餘股份由建發集團持有。本次交易完成後，建發股份對建發房產的持股比例上升至64.654%。

本次交易前後，建發股份均對建發房產納入合併報表範圍，本次收購不影響公司對建發房產並表。

本次交易作價30.66億元，存在一定幅度溢價。

根據評估報告，評估基準日爲2024年10月31日，採用市場法評估，建發房產扣除永續債後的股東全部權益評估值爲306.63億元，與合併報表口徑扣除永續債後歸屬母公司所有者權益賬面價值相比增值21.34億元，增值率爲7.48%。

收購房地產企業股權，溢價交易，近幾年較爲少見。

對於增值，建發股份解釋，由於構成建發房產的主要業務主體建發國際集團、建發物業及建發國際集團子公司建發合誠均爲上市公司，本次評估對建發房產持有上述上市公司的股權價值以各上市公司評估基準日前60個交易日成交均價的算術平均值的90%計算，評估結果大於各上市公司經審計的歸屬於母公司所有者權益賬面值，形成評估增值。

建發房產21.34億元評估增值金額中，18.38億元來源於建發國際集團導致的評估增值。建發國際集團合併報表口徑扣除永續債後歸屬母公司所有者權益的賬面價值爲189.80億元，評估價值爲222.26億元，評估增值32.46億元，建發房產持有建發國際集團56.64%股權。

實際上，溢價收購建發房產股份，並不令人意外，因爲，建發房產取得了令人意外的經營業績。

近幾年，建發房產發展態勢良好，在行業格局變化的情況下，建發房產憑藉自身競爭優勢實現了行業地位的持續上升。根據克而瑞發佈的中國房地產企業銷售榜，2017年—2023年，建發房產合同銷售金額在行業的排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位、第21位、第10位、第8位。今年1—11月，建發房產銷售額已經躍升至行業第7名。

2020年—2023年，建發房產的歸母淨利潤分別爲42億元、43億元、44億元、45億元，在房地產行業下行的年份仍然能實現穩健的盈利。今年前三季度，其歸母淨利潤爲16.05億元。期末，其資產負債率約75%。

公司解釋稱，由於房地產開發業務的行業特性以及房地產開發項目工程進度情況，建發房產的項目交付和利潤結轉主要集中在第四季度。也就是說，今年前三季度的淨利潤並不明顯波動。

綜上，2020年以來，接近5年，建發房產淨利潤累計數超過190億元。

貨幣資金超過900億

建發股份自身經營總體上也較穩定。

經營業績數據顯示，2017年至2019年，建發股份實現的營業收入分別爲2186.02億元、2803.82億元、3372.39億元，同比增長50.15%、28.26%、20.28%；歸母淨利潤分別爲33.31億元、46.72億元、46.76億元，同比增長16.62%、40.27%、0.08%。

2020年—2023年，公司實現的營業收入分別爲4329.49億元、7078.44億元、8328.12億元、7636.78億元，同比變動幅度爲28.38%、63.49%、17.65%、-8.30%；淨利潤分別爲45.04億元、60.98億元、62.82億元、131.04億元，同比變動幅度爲-5.39%、35.40%、2.30%、108.83%。

在行業格局變化的情況下，公司經營業績仍然保持了基本穩定，足見其具有較強的盈利能力。

今年上半年，公司實現的營業收入、歸母淨利潤分別爲3190.15億元、11.99億元，同比下降16.80%、37.67%。

營收淨利下降，主要是家居商場運營業務下滑導致。

2023年，建發股份收購了美凱龍的控制權，並將其納入合併報表範圍。

今年上半年，美凱龍實現的營業收入、淨利潤分別爲42.25億元、-12.53億元，同比下降25.35%、1140.34%。

此外，受宏觀經濟形勢、大宗商品價格波動及傳統汽車行業疲軟影響，公司部分大宗商品集採分銷業務和汽車銷售業務利潤有所下降。上半年，供應鏈運營業務分部實現歸母淨利潤14.21億元，同比減少2.52億元。

上半年，建發房產根據謹慎性原則計提4.63億元存貨跌價準備，歸母淨利潤仍然達到9.47億元，爲建發股份房地產業務分部貢獻歸母淨利潤3.46億元，同比增加0.35億元。

從上半年的經營業績看，剔除美凱龍的業績影響，建發股份的經營業績依舊穩定。

今年前三季度，公司的營業收入、淨利潤分別爲5021.36億元、20.58億元，同比下降16.13%、83.43%。

前三季度，美凱龍虧損18.87億元，虧損進一步擴大。

建發股份的財務狀況較好。截至今年9月底，公司資產負債率爲73.96%，期末，貨幣資金913.71億元，短期借款、一年內到期的非流動負債合計爲540.87億元。此外，公司長期借款、應付債券合計爲1078.54億元。

截至今年9月底，建發股份合同負債2389.42億元，較年初略有增長。