合夥設私募基金收購 金地商置產業園資產退出與解盤人

觀點網行業深度調整期，金地商置實現了不動產資產退出。

7月31日晚間，金地商置對外公告，合夥成立深圳市領新產業園私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），收購、控股及運營集團擬出售的四個位於上海的產業園項目全部股權，預計集團淨回款約5億元。

據金地商置透露，四個產業園項目均爲成熟運營資產，分別位於上海松江、嘉定和寶山區，總可租賃面積43.9萬平方米，常年保持90%以上的出租率。

金地商置表示，各合夥企業夥伴各自擁有投資及／或營運產業園之豐富經驗，在合夥企業中各成員可各自通過優勢互補及整合資源發揮所長、使其業務得到更好發展。

能夠發現，險資力量佔據基金的大多數權益，並且基金背後出現多家國資身影。就目前而言，保險仍舊是不動產退出渠道的中堅力量。

設基金收購資產

根據公告，金地商置於2024年7月31日與各方簽署合夥企業協議，共同成立深圳市領新產業園私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），該合夥企業的主要業務爲收購、控股及運營集團擬出售的金地產業園項目的全部股權。

產城園區評論獲悉，收購的主要是金地商置位於上海的四個產業園項目。第一個是金地威新虹橋科創園，由金地商置100%持股，項目位於G60科創走廊，大虹橋樞紐輻射區，佔地面積約4.8萬平米，總建築面積6.5萬平米，是集研發平臺，生產製造，辦公，商業配套爲一體的產業綜合體。作爲金地威新首個生物醫藥專業園，虹橋科創園入駐企業中的生物醫藥企業，租賃面積佔比達90%以上。

第二個是金地威新松江智造園，金地商置持有50%股權，項目位於國家級上海松江經濟技術開發區，佔地面積逾7萬平米，總建築面積約11萬平米，是集研發平臺、生產製造、商業配套爲一體的產業綜合體。

第三個是金地威新嘉定智造園，金地商置持有42.50%股權，項目位於上海嘉定國際汽車城板塊，佔地面積約8萬平米，總建築面積超過15萬平米，是以新能源汽車及汽車零部件爲核心產業，集智能製造、生產研發、企業辦公、商業配套爲一體的高端製造產業創新基地。

第四個是金地威新寶山智造園，金地商置擁有該產業園50%股權，項目位於上海寶山工業園核心區域，佔地面積逾7萬平米，總建築面積超過11萬平米，是集智能製造、研發生產、基地創新、商業配套爲一體的高標準製造產業基地。

根據合夥企業協議，金地商置持有金地產業園項目，現擬出售其持有的金地產業園項目的全部股權予該合夥企業。基於交易安排，上海金締威（金地商置附屬公司）需先作爲合夥企業夥伴投資於該合夥企業，投資金額上限爲3億元，佔該合夥企業權益比例爲20%，應付的出資額將由金地商置的內部資源提供資金。於出售金地產業園項目完成後，預計金地商置淨回款約5億元(已扣除入股合夥企業3億元)。

合夥企業成立後，將由上海金締威（或金地商置指定的其他附屬公司）及其他合夥企業夥伴分別持有20%及80%權益。管理結構方面，深創投不動產基金管理擔任普通合夥人及執行事務合夥人，執行事務合夥人負責（其中包括）合夥企業的營運、管理、控制及決策；餘下合夥企業夥伴（包括上海金締威）將爲有限合夥人。

據瞭解，本次交易金地商置會退出一部分產業園的股權，主要是因爲配合其他股東的退出，而新介入的國資公司要求控股。交易完成後，四個產業園仍將由金地商置產業園運營品牌金地威新繼續管理。

背後的保險解盤人

基金背後解盤人爲國資公司及保險公司。

該基金的投資規模上限設定爲15億元，出資截止日期爲2029年9月30日前。合夥企業的股權結構顯示，南京太保鑫匯致遠出資8.25億元，權益佔比爲55%；中宏人壽保險出資3.4485億元，權益佔比22.99%；上海金締威出資3億元持有20%權益；紅土創業出資3000萬元，持有2%的權益；深創投不動產基金管理作爲普通合夥人，出資15萬元持有0.01%的權益。

其中，上海金締威是金地商置間接附屬公司；深創投不動產基金管理由深圳市創新投資集團有限公司控股，後者最大股東爲深圳國資委，福田投控亦有持股；紅土創業由深創投全資擁有；中宏人壽保險由宏利人壽保險（國際）有限公司及中化集團財務有限責任公司共同擁有。

持有最大權益的南京太保鑫匯致遠爲私募股權投資基金，基金管理人爲太保私募基金管理有限公司，該公司爲中國太平洋保險附屬公司。

能夠發現，保險公司依舊是不動產退出的重要接盤手。

基於追求穩定的長期回報、優化投資組合、以及適應資產負債匹配管理的需求，保險公司仍舊是不動產退出的重要渠道。

有分析指，在利率持續下行和市場優質資產難以尋找的背景下，保險公司傾向於將資金投入收益穩定、久期較長的項目中，如商業辦公樓、物流地產和產業園區等，以實現資產的保值增值。

另一方面，當前房地產市場處於深度調整期，行業加快出清，資產處置增多，不動產資產價格也具備一定吸引力，尤其是一二線城市核心地段的不動產，未來或許有較強升值空間。

比如2024年1月1日，新華保險宣佈與中金資本共同設立100億元基金投向持有型不動產項目資產的被投資企業；友邦人壽近24億元收購北京凱德·星貿項目95%股權；中國人壽系統出資6.86億元認購華夏華潤商業REIT；國壽集團斥資31億獲遠洋北京頤堤港二期近半數股權等等。

一些案例能夠發現，大部分成交項目都是北京、上海等一線城市核心地區的資產。

金地商置旗下持有產業園區、商業辦公、租賃住宅、銷售型住宅等資產。其中在產業園方面，2016年，成立了專注於產業園區開發建設及運營管理的平臺——金地威新，聚焦生命科學、人工智能、文化創意等領域，以高標準打造精緻的國際化全產業平臺。

目前，金地威新已實現全國化佈局，進駐華東、華北、東北、華中、華南、西部區域核心城市，並進軍美國市場。截至2023年12月，已進入19座城市，開發運營產業類項目42個，管理面積約415萬平米。

不過，房地產下行對商置亦有較大影響，上半年金地商置累計合約銷售總額約97.98億元，而累計銷售總面積約747,100平方米。近期該公司發佈上半年業績盈警，因合營公司減值撥備增加以及發展中物業減值撥備增加，料2024上半年可能錄得公司持有人應占虧損介乎約20億元-23億元。