豪宅市場全面點燃！劇烈分化，已經拉開
這段時間，哪怕是深耕許久的業內人士，也會被豪宅市場的火爆震撼。
這把火，不僅是在一兩座城市，而是在全國範圍燃起。
一方面，是豪宅市場跑出驚人流速。
北上廣深新政前後，千萬級豪宅成交量實現爆發性增長，
另一方面，是一線城市豪宅天花板相繼被刷新。
廣州匯悅臺成交價刷新內地住宅記錄；上海翠湖天地六期創下億元豪宅“日光”記錄；深圳寶安別墅盤備案價刷新深圳記錄。
這說明，豪宅產品的價值充分得到市場認可，頂級購買力已經用真金白銀做出選擇。
只不過，火爆的背後，如今豪宅市場的邏輯，已經跟以往不同。
只有讀懂豪宅市場的真實情況，才能在市場做出正確選擇。
分化加劇！豪宅市場，顯露兩大趨勢
如今廣州豪宅市場，一個明顯的趨勢就是——分化。
只不過並非如以往一樣，僅僅是核心板塊和邊緣板塊的分化，而是由產品類型、品質等，帶來的合理分化。
一方面，是純粹豪宅產品與普通住宅產品的分化。
在過去幾年的市場調整期，豪宅產品穿越週期的堅挺價值，得到了充分印證。
在廣州市場，豪宅產品的成交均價一路逆市上揚，展現了強勁的流通性和增值性。
這正因爲，豪宅產品往往具備稀缺性、佔據資源的不可複製性等特性，從來都是頂級購買力在資產配置時錨定的目標。
而這部分頂級購買力，在廣州這樣的一線城市，是無論經濟大環境如何，都會隨着財富的輪動而一直存在的。即便樓市行情動盪，豪宅市場也從來不缺支撐，唯一的阻礙便是樓市政策。
如今隨着豪宅購買的限制逐步取消，頂級購買力更會果斷出手，讓豪宅市場出現“量價齊升”。
像這輪行情中，以珠金琶爲代表的核心地段豪宅就率先起勢。珠城頂豪匯悅臺，一套1250㎡頂覆成交總價4.6億元，刷新內地住宅成交記錄；嘉裕公館國慶期間兩天內成交5套房源；金融城廣州·鵬瑞1號連續網籤兩套2億+房源......
成交火爆之外，不少業主也趁勢將“壓箱底”的好房源高價掛出。例如凱旋新世界·廣粵尊府，連續掛出兩套大面積、高總價單位。
這說明，如今核心地段豪宅市場的流通性上來了，豪宅產品的價值也會進一步夯實。其與普通住宅的產品的分化，也會進一步加劇。
另一方面，是優質豪宅產品與一般豪宅產品的分化。
不同於其它類型的買家，豪宅客，往往對地段、品質、生活方式等，都有着更高的要求。
簡而言之，就是要買，就得買最好的。
因此即便豪宅市場全面起勢，豪宅產品之間，也會出現明顯的分化。
以珠城爲例。過去一年，在產品品質、居住圈層等方面更出色的凱旋新世界、匯悅臺等，成交價都保持穩步上漲。而同樣位於珠城東區，與這兩個盤相鄰的另外幾個豪宅盤，卻難掩下滑態勢，價差被進一步拉大。
因此，如今豪宅市場雖然整體火爆，但要買到真正能屹立於市場的豪宅產品，條件其實比以往還要嚴苛——
需要在地段和產品上，都達到塔尖水平。
這麼多年來，廣州能真正做到的豪宅項目，鳳毛麟角。
而且這其中還基本以二手房爲主，一手房少之又少。
這也是爲什麼像凱旋新世界、匯悅臺這樣的標杆豪宅，對標它們的樓盤換了一茬又一茬，但依舊沒人能撼動它們的“王座”。
市場起勢！錨定優質豪宅，纔是致勝關鍵
那在廣州的豪宅市場中，怎樣的樓盤才稱得上地段、產品都達到塔尖水平？
地段的選擇，很好理解。關鍵在於對豪宅產品的選擇。
很多人對於豪宅的認知，在於價格貴。
實際上，單單價格貴，只能稱之爲“貴宅”。而真正能成爲“豪宅”的產品，需要具備的是多個層面的特質。
其一，是產品層面，能實現對稀缺的頂級資源的佔據；
其二，是精神層面，能滿足業主對塔尖生活方式、居住圈層的追求；
其三，是財富層面，能如同奢侈品般，滿足資產保值、增值的需要。
能做到這三個層面，便稱得上優質的豪宅。如若三個層面都能做到極致，無法被其它項目復刻，那便是塔尖級別的標杆豪宅。
舉一個我認爲算得上教科書級別豪宅範本——凱旋新世界。
在過去8年間，作爲珠城的標杆豪宅，凱旋新世界整體漲幅超200%，其中廣粵尊府的漲幅更是達到近300%，領跑珠城。
前不久凱旋新世界·廣粵尊府還與北京萬柳書院、上海翠湖天地等頂豪，一起斬獲了“2024年十大TOP保值力項目”殊榮。
凱旋新世界的成功就在於，它在豪宅產品所需要的稟賦上，都做到令別人無法複製。
其一，是對城市核心地段與塔尖資源的極致佔有。
珠江新城東區，頂級豪宅雲集。而其中，能做到大園林、大社區、低密度的，唯有凱旋新世界。
在珠城，凱旋新世界，佔據着至爲得天獨厚的景觀資源。南面是壯闊的珠江一線江景，北面是珠江公園。
在這種地段上，大多數項目的做法，是恨不得用盡每一寸土地來蓋房子。
唯有凱旋新世界是個例外。項目總佔地約11萬㎡，其中小區園林就佔約4.8萬㎡。容積率僅爲約2.9。加之圍合式佈局，樓間距最大可達約450米。是珠城密度最低、體量最大的豪宅社區。
別的開發商是在用商業思維，把利潤最大化。而新世界中國，是以用戶思維，把更多公共空間留給業主。
即便是如此體量的園林，項目也依舊注入不少巧思。如整體做了約5米的擡高，使園林更好地與外部喧囂隔絕；建造天橋連通整個社區，使每一期的業主能平等地享受整個園林。
這樣的園林，如今十幾年過去，廣州也沒有第二個小區能復刻，更何況在如此核心地段。
它做到的不僅是對地段和景觀的佔有，更是有足夠的魄力，在此之上打造匹配高淨值人羣的生活空間。
其二，是打造出與塔尖人羣匹配的國際級高端生活方式。
很多開發商都懂得如何“砸錢”造高端的房子，而很少有開發商能像新世界中國一樣，真正懂得如何打造高端生活方式。
凱旋新世界從規劃之初，就注入了國際化生活理念。 它不僅是一個住宅小區，更是一個完善的廣粵國際生活圈。
廣粵尊府，南向一線臨江的塔尖級別標杆頂豪；
楓丹麗舍，緊鄰珠江公園的高端住宅；
廣粵公館，是以世界500強企業高管家庭、各國駐廣州大使、歸國華僑爲目標客羣，有着“國際大使官邸”之稱的高端服務式公寓；
廣粵會，是匯聚世界500強行業領袖、企業高管、社會知名人士等中外籍精英人士的綜合型國際城市俱樂部；
廣粵天地，是定位“國際時尚與生活融合”的Lifestyle Center。
在這樣完善、純粹的生活體系架構中，整個社區，得以內生性地維持持續的活力、向上的氛圍。
高淨值人羣，因高品質住宅而匯聚；
高精尖居住氛圍，因高淨值人羣而形成；
高端商業，也因高淨值人羣帶來的高端消費力而保有活力。
加之以新世界中國的圈層運營，讓整個凱旋新世界，成爲廣州最具國際氛圍的社區，一張面向世界的國際化生活名片。
其三，是用近20年時間，沉澱出不可複製的高端圈層。
正因爲有着獨屬於自己的生活方式，以及20年如一日的社區運營，凱旋新世界也得以沉澱出獨屬於自己的高端居住圈層。
居住於此的業主，有着多國駐廣州領事以及駐穗外企高管。
項目的高端服務式公寓廣粵公館，出租率長期保持飽和狀態，租金屢創廣州市內同類物業的價格新高，並且持續穩步提升。
很大原因就在於，對很多精英人羣來說，居住於此能享受到的圈層資源和生活氛圍，是其它樓盤給不到的。
其四，是通過長期主義的運營和維護，讓項目價值擁有持續性和成長性。
豪宅，不僅是建出來的，更是沉澱出來的。
隨着時間推移，開發商能否持續性地對樓盤進行維護、對社區進行運營，才真正決定一個樓盤的長遠價值。
不同於很多開發商“重建設輕維護”，作爲港企的新世界中國，一直是用長期主義的理念，去維護、運營。
凱旋新世界的物業服務、社區文化的持續培育和運營，一直是市場的範本。在2024年度廣州物業服務模範小區評比中，凱旋新世界就名列第一。
永遠不要輕視物業服務的作用。它影響的不僅是小區的居住體驗，還有價值。
分享一個故事。在零幾年時，有不少購房者在同時期開盤的凱旋新世界和珠江帝景間做選擇。二者都是珠江邊的豪宅盤，當年的價格也接近。唯一的差別，是凱旋新世界的物業費貴了1.4元/月。
有些購房者，就爲了省這點物業費，選擇了後者。
如今，凱旋新世界二手成交均價已經超20萬/㎡，而珠江帝景不少房源已經跌到6字頭。
要說最初的地段、產品設計，二者差距並不大。但如今步入這兩個小區中，你就能感受到它們的差距。
凱旋新世界社區環境依舊曆久彌新，居住圈層保持純粹、高端；而珠江帝景已顯露出破敗感，不少房子甚至被改造爲民宿。
這正是長期主義的理念，爲一個樓盤帶來可持續性價值增長的最好範本。
如今豪宅產品的競爭，已經進入下一個維度。其引向的分化，也會比以往都更爲顯著。
因此，在火爆的市場環境下，不能盲目入手，而是更需要遵循幾大原則：
1. 把握不可複製的稀缺資源，如核心地段、景觀資源；
2. 錨定社區環境、生活圈層等方面，都匹配高端人羣需求的社區；
3. 認準真正具有豪宅打造經驗、具備長期主義理念的開發商，如新世界中國。
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