風暴突襲！暴跌67%，一筆交易引爆地產圈！

在美國，一筆交易猶如“炸彈”，引爆地產圈！

當地時間6月11日，彭博社報道，美國房地產巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位於紐約曼哈頓西44街的物業，2018年購入的價格爲1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），下跌幅度達67%。

這筆交易或許只是美國商業地產市場慘烈現狀的一個縮影，當前越來越多的機構正在虧本出售辦公樓。今年5月份，美國得克薩斯州沃思堡最高的建築—伯內特廣場被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，相比三年前的成交價（1.375億美元）跌幅高達91%。

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。據數據顯示，到2025年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業地產的困境可能在未來兩年內成爲最大的潛在危機。資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新警告稱，美國將有更多的地區性銀行出現倒閉，因爲這些銀行賬面上的問題商業房地產貸款“非常集中”。

暴跌67%

當地時間6月11日，彭博社援引知情人士報道稱，美國房地產巨頭Related Companies旗下一棟辦公樓即將以大幅折扣價格出售。這棟位於紐約曼哈頓西44街的物業，2018年購入價格高達1.53億美元（約合人民幣11億元），但如今，出售的價格已不到5000萬美元（約合人民幣3.6億元），價格下跌幅度將達67%。

這筆交易屬於所謂的short sale（即虧本出售）。知情人士稱，這棟辦公樓的貸款餘額超過1億美元。意味着，這棟物業的出售價，甚至低於未償貸款餘額。

對於這則報道，Related未立即迴應置評請求。

當前，美國曼哈頓及其他地區的辦公室空置率和辦公室改建爲住宅的現象繼續激增，Related虧本甩賣商業地產的動作標誌着，美國後疫情時代的辦公樓市場又一次遭受重創。

據美國房地產公司高緯物業發佈的一項研究顯示，截至2023年年底，全美約有五分之一的寫字樓處於空置狀態。這一比例在大城市如洛杉磯和休斯敦甚至達到了25%。這是美國過去40年來最嚴重的情況。

除了這筆交易，其他公開交易信息也能顯示美國商業地產市場的慘烈現狀，越來越多的機構正在虧本出售商業地產項目。

今年5月份，在美國得克薩斯州塔蘭特縣法院組織的拍賣會上，得克薩斯州沃斯堡最高的建築—伯內特廣場 (Burnett Plaza) 被得州Pinnacle銀行以1230萬美元的價格買下，每平方英尺僅12.3美元。而在三年前，伯內特廣場曾以超過1.375億美元的價格出售。意味着，跌幅高達91%。

房地產投資管理公司Shorenstein最近將位於洛杉磯的62怡安中心 (Aon Center) 掛牌出售，售價爲1.535億美元，遠低於十年前支付的2.69億美元。

另外，全球最大的私募股權基金—黑石集團也在大幅折價出售辦公樓。近期，黑石集團以約1.86億美元的價格出售了1740廣場大樓，相較於2014年的買入價格（6.05億美元），跌幅也超過69%。

今年2月份，德國專注房地產投資的Deutsche Pfandbriefbank（PBB）表示，該行在2023年第四季度已增加貸款損失撥備，全年撥備總額達到2.15億歐元（約合人民幣16.8億元），以應對美國房地產市場的疲軟狀況。

風暴來襲

在美聯儲長時間內保持高利率的背景下，美國商業地產行業的壓力正在日益增加。

即將到期的貸款、不斷上漲的成本正迫使越來越多房東止損離場。

與此同時，美國商業銀行也傾向於通過虧本出售等方式與房東合作，尋找買家接手物業，而不願自己經營管理辦公樓。

商業房地產是指用於商業目的的房地產，包括辦公樓、購物中心、酒店、工業用地等。商業房地產市場在美國經濟中扮演着重要角色，不僅直接影響着房地產行業的發展，還對整體經濟穩定有重要影響。

據美聯儲數據顯示，美國商業房地產貸款逾期率持續攀升。這一趨勢已經持續了一段時間，並且在最近幾個季度呈現出加速上升的趨勢。具體而言，逾期率在各種類型的商業房地產貸款中均有所增加，包括辦公樓、零售店鋪、酒店等。

這種持續上升的貸款逾期率表明，美國商業房地產正面臨着資金壓力和償債困難等負面衝擊。一方面，疫情對經濟活動的衝擊導致了租金收入的下降，使得部分企業難以償還貸款；另一方面，經濟不確定性加劇了投資者對商業房地產市場的擔憂，降低了對該領域的投資意願。

惠譽評級表示，預計2024年，華爾街商業抵押支持證券市場的辦公室違約率將從2月的3.6%增長至8.1%，並在明年觸及9.9%，超過2008—2009年全球金融危機後的水平。

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。

數據顯示，到2025年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業地產的困境可能在未來兩年內成爲最大的潛在危機。

有銀行業內人士警告稱，隨着未來三年大量商業地產債務到期，如果商業地產貸款違約率攀升至難以控制的水平，美國銀行業可能會陷入另一場重大危機。

近日，國際評級巨頭—穆迪突然出手，將6家美國地區性銀行的長期評級列入可能下調的負面觀察名單。其中包括，第一招商股份、富爾頓金融、歐德國家銀行、皮帕克格拉德斯通金融、華盛頓聯邦儲蓄、F.N.B.Corp。

穆迪表示，由於美國利率持續居高不下加劇了長期存在的風險，尤其是在週期低迷時期，擁有大量商業地產貸款的地區性銀行面臨着持續的資產質量和盈利能力壓力。

資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新預計，美國將有更多的地區性銀行出現倒閉，因爲這些銀行賬面上的問題商業房地產貸款“非常集中”。

PIMCO主管全球私人商業房地產團隊的董事總經理John Murray告訴媒體，作爲商業房地產（CRE）領域的貸方，美國地區性銀行面臨的“真正困境浪潮纔剛剛開始”。

Murray解釋道，關於美聯儲降息的不確定性加劇了CRE行業面臨的挑戰，高借貸成本壓低了估值並引發了違約，導致作爲貸方的地區性銀行被困在難以出售的資產上。他表示，大型銀行一直在出售優質資產，令他們可以避免進一步損失。

來源：券商中國

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責編：謝伊嵐

校對：廖勝超

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