多地支持農民退出宅基地進城購房，退出補償機制待完善

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，江蘇省南通市出臺房地產新政，明確要加大購房獎補力度，自願退出（放棄）農村宅基地進城購房的，給予一定額度的獎補，具體標準由全市各地自行制定。

不只南通市，今年以來，安徽省滁州市鳳陽縣、雲南省楚雄州、湖北省鄂州市等地都有支持農民自願有償退出宅基地進城購房的政策推出。

鼓勵農民進城購房是近兩年各地房地產支持政策的重要方向，除了從宅基地相關政策入手之外，發放購房補貼、貸款貼息、購房落戶、可平等享受公共服務等也是各地吸引農民進城購房的重要方式，吉林省吉林市、甘肅省阿克塞縣、山東省德州市、甘肅省酒泉市、河南省駐馬店市等地均有類似政策推出。

獎補農民退出宅基地進城購房

今年以來，已有多個市縣支持農民自願有償退出宅基地進城購房，主要是以三四線城市或三四線城市下轄縣爲主。

獎補是各地支持農民退出宅基地的主要方式。6月20日，安徽省滁州市鳳陽縣發佈的樓市新政明確，對退出宅基地的農民，一次性給予5萬元購房獎勵。政策面向的對象爲納入今年土地增減掛範圍內和縣房屋徵收領導小組辦公室確定納入徵收範圍內的項目，涉及需要安置宅基地的本縣農村居民，且該獎勵不能與貨幣、房票安置、購房補貼同時享受。

江蘇省南通市6月21日發佈的樓市新政也提到，支持農民自願退出農村宅基地進城購房，並給予一定額度的獎補，但具體標準尚未明確，由全市各地自行制定。

4月22日，湖北省鄂州市提出，農村居民自願退出合法宅基地且拆除宅基地及相關建（構）築物後，在“雙集中”區域購買新建商品住房的，按退出的宅基地面積給予購房補貼。

5月10日，雲南省楚雄州發佈18條樓市新政，其中明確，積極探索農民宅基地自願有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農民有錢進城購房。但具體的細則尚未明確。

國家發展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃徵學向21世紀經濟報道記者表示，三四線城市房地產去庫存壓力大，城鎮化發展潛力也比較大，這些地方把深化宅基地改革和房產新政掛鉤，既有利於住房去庫存，也有利於提高常住人口城鎮化率。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，這類政策也屬於刺激需求類政策，通過給予農民進城購房補貼，促進這部分需求釋放，進而提升樓市活躍度及交易量。

支持農民自願有償退出宅基地並不是一個新政策。土地管理法規定，國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。與此同時，中央一號文件多次強調，不得以退出宅基地作爲農民進城落戶的條件。

去年8月，農業農村部在對十四屆全國人大一次會議第6088號建議的答覆中提到，爲探索完善宅基地分配、流轉、退出、使用、收益、審批、監管等制度的方法路徑，2020年9月，全國104個縣（市、區）和3個地級市啓動實施新一輪農村宅基地制度改革試點。探索宅基地自願有償退出機制是試點重要內容之一。

農業農村部指出，試點地區結合農民實際需要，探索了永久退出、暫時退出、產權置換、貨幣補償等多種方式，保障退出宅基地農戶的居住權益。對於選擇貨幣補償的，探索通過村集體與農民自主協商、第三方評估、參照土地徵收區片價格等方法，科學制訂退出補償標準，合理評估宅基地和農房價值，健全宅基地退出補償機制。

下一步，農業農村部將會同有關部門繼續穩慎推進農村宅基地制度改革試點，支持試點地區在探索宅基地自願有償退出機制方面，重點推動完善宅基地退出補償機制，建立更加科學的宅基地和農房價格評估體系，總結形成一批可複製推廣的實踐成果。

部分未在試點名單之內的縣市也進行了相關探索，比如2022年9月，河南省信陽市羅山縣出臺的房地產新政中提出，支持農民依法自願有償流轉宅基地使用權，羅山縣居民在縣城購買合法房產後自願將農村宅基地房屋拆除復墾的，縣財政按不低於復墾面積50元/平方米標準給予獎勵。

關榮雪認爲，由於該政策暫處於小範圍推行階段，政策效果有待進一步觀察，後續可能還會有城市推出相關政策。

鼓勵農民進城購房需更多支持

宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要基礎，也是農村發展的重要資源。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，對於農民而言，宅基地具有兜底功能，是進城農民返鄉的重要保障。各地推行支持農民有償退出宅基地的政策，要堅持自主自願、信息公開的原則，目前補貼標準等相關細則還有待進一步完善，支持農民放棄宅基地的政策需要審慎推進。

黃徵學表示，國家在推進新型城鎮化的過程中，要求在尊重農民意願的基礎上推動宅基地的有償退出，但由於多方面的原因，農民退出宅基地的意願不太高。農民進城不僅要有住房，還要有就業、基本公共服務等保障。

李宇嘉也談到，推進農民進城，不能將農民購房簡單視爲去庫存的一個渠道，而是應該將其與促進農民增收，保障農民平等享受城市公共服務等相結合。

部分城市在出臺支持農民進城購房的政策中綜合考慮了多種因素。如今年5月楚雄州房地產新政提出，要有序引導和鼓勵農民進城集中安置和購房。除了探索宅基地自願有償退出之外，楚雄州還提出了多方面舉措，在補貼方面，鼓勵各縣市採取繳納契稅後依法給予補貼、規費減免、貸款貼息、購房補貼、物業費補貼等政策，使農民成爲長期穩定的住房消費羣體。

在信貸方面，楚雄州要求各金融機構繼續用好“農民安家貸”等信貸產品，支持農民進城購房。

在戶籍政策方面，楚雄州明確要積極推進農業轉移人口市民化，全面放開城鎮地區落戶限制，暢通城鎮地區購房落戶、租房落戶等渠道，進一步爲農業轉移人口購房落戶提供便捷和優質的服務。

在公共服務方面，對進城購房的農民，持有房產所在地居住證的，可以平等享受就業、子女教育、醫療等公共服務。

圍繞降低農民購房成本和在城市生活，也有城市進行了其他探索。如今年4月湖北省鄂州市出臺的樓市新政中提出，支持進城務工人員以靈活就業人員身份繳存公積金，一次性繳納6個月的金額後，可以申請公積金貸款買房；再如去年3月，甘肅省酒泉市在激勵房地產業平穩健康發展的措施中提到，對農民自願有償退出農村宅基地且進城購房的，每年按照有關規定發放養老補助。

黃徵學認爲，增加農民進城買房積極性，既要使進城農民有穩定就業和收入，又要做好城鄉基本公共服務的銜接。此外，還要提升城市品質，提高城市吸引力。對於購房困難的農民，主要通過保障房解決他們的住房需求。