低至4.8折？打折潮，蔓延到了深圳後花園

最近，房地產行業的關注度越來越高。

一些案例，讓人看了百感交集。

其中一個是這樣的：

網傳廣東惠州大亞灣海倫堡·臻悅府項目，備案均價最初爲14425元/平方米。但有爆料稱，現在這個項目低樓層價格僅6800元/平方米，中高樓層價格也才7000元-7200元/平方米。

於是，“低至4.8折”、“破了大亞灣的最低紀錄”，成了“惠州降價最狠的樓盤”等說法開始流傳開來。

更讓人意外的，是當地房管局工作人員的淡定：

這與過去幾年來，一些地方樓盤大幅降價就會遭遇相關部門“批評”，形成了鮮明對比。

最新報道顯示，當地管局工作人員迴應稱，網傳折扣低至4.8折系誤讀。因爲該項目分裝修和毛坯，裝修和毛坯的價格不一樣，目前在售價格低的是毛坯交付。

同時，該項目工作人員也表示：“目前已經下調了備案價，降到了現在的9000-10000元/㎡。”

但即便是將備案價下調到“9000-10000元/㎡”，也意味着打了7折左右。

這個降價幅度，在今天可能不是什麼個案了。然而，這個地方，可是臨深地區，是知名的深圳後花園啊。

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之前有公開的文章是這樣介紹惠州和大亞灣的：

從交通規劃看，當地也在積極協助深圳機場至大亞灣城際惠州段、深圳地鐵21號線延伸至大亞灣等規劃建設工作。

如果一切都按預期中的進行，大亞灣這樣的地方傳出房價打“4.8折”的消息，顯然是讓人無法想象的。

但這幾年風雲突變，連深圳樓市自去年也開啓下行趨勢，一些二手房據說下跌2成。作爲後花園的大亞灣，樓市行情連連下挫，似乎也就沒那麼不可以接受了？

當地房管部門都能“淡定”以對，信號意義不言而喻。

下一步，房價到底如何走，這裡不討論。但這個案例，其實反映出一個過去也被討論過的問題，那就是，大城市周邊的衛星城、睡城，到底還有沒有未來？

02

過去幾十年來，樓市的表現可以說是大家評價一個區域發展潛力的最通用的標準之一。

如果以這個標準來看，近幾年隨着疫情影響、房地產行業深度調整、人口狀況變化，全國範圍內確實有着越來越多的衛星城，遭受了巨大沖擊。

比如，自2017年下半年開始，作爲北京衛星城的燕郊地區，房價就開啓了打折模式。甚至腰斬、半價現象，都很普遍。

此後，這一現象似有向南方地區轉移的趨勢。

如作爲南京衛星城的句容，雖然在2021年底就與南京開通了城際軌道交通，但房價3年內猛跌4000元/㎡。

現在，大亞灣的行情顯示，這一情況又正從京津冀、長三角，轉移到了大灣區。

其實，放在當前的大背景下來看，大城市衛星城的房價首當其衝，一點都不讓人意外。

畢竟，這些城市之所以叫衛星城，不僅是因爲臨近中心城市，更是因爲缺乏足夠獨立的產業支撐，在發展上很需要借勢中心城市。

在整體發展形勢樂觀的時候，這些衛星城與母城可以實現“一榮俱榮”，但是，一旦內外部形勢發生變化，缺乏穩定產業、人口支撐的“睡城”，就很容易顯示出脆弱的一面。

房價變化就是一個最直觀的信號。

另外，這裡面還有一個現象值得注意，那就是在軌道交通建設、都市圈建設、新區建設等多重紅利刺激之下，不少衛星城的房價實際在過去幾年經歷了一個透支的過程。

比如，句容開通城際軌道交通後，房價反而下落了。這其實是紅利兌現後，市場開始迴歸“理性”。

此外，像四川天府新區視高片區的房價，最初在新區概念的助推下平地起高樓，後隨着相關政策落定，房價也幾乎出現腰斬。

至於都市圈發展，雖然是一個大趨勢，但在人口、房地產、軌道交通建設均不同往日的大背景下，這個紅利的兌現也同樣面臨更多的不確定性。所以，市場的預期難免也要經歷回調。

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衛星城發展，其實在過去十多年裡是受到鼓勵的。不同層級的政策都提出，支持中心城市將部分功能和產業，轉移到周邊中小城市，打造衛星城。

但還是那句話，形勢比人強。在目前的現實下，完全依靠母城反哺，缺乏獨立支撐能力的睡城，正在遭受更大的不確定性。

2017年，有研究者評選了“中國最有前途的十個衛星城”。分別是：

時至今日來看，如果僅從房價角度，這裡面的一些城市，顯然已經很難支撐“最有前途”這個結論了。

不過，我們會發現，上述衛星城，其實類型是很不一樣的。

比如，佛山、東莞、南通，這些已經是萬億級城市，也是工業重鎮，拋開臨深、臨廣、臨滬的加持，本身也是有相對獨立的發展基礎。

萬億城市一季度GDP表現

同樣的，崑山、太倉，作爲全國最強縣級市，雖然看起來級別不高，但也有着自己的產業底子。所以，它們從長遠發展看，依然不容低估。

但一些更多靠中心城市溢出效應，主要只能作“睡城”的衛星城，顯然就不一樣了。

說到底，不具備產業、人口方面的穩固基礎，也就難以掌握髮展的主動性。哪怕是背靠一線城市，也註定難掩脆弱性。

這一點，對城市發展來說是啓示，對大家選擇城市和區域，同樣是啓示。