地產新政頻出，穩健型房企迎轉機

在促進房地產業良性循環和健康發展的號召下，近期，多地釋放出積極的樓市信號。

河南鄭州、廣東中山、山西晉中、河南新鄉、廣西南寧等多地出臺有關房地產相關政策，具體措施包括下調住房貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等。

對此，業內人士指出，從趨勢來看，預計會有更多的城市可能出臺穩定樓市的全面性政策。隨着各地積極的樓市政策出臺，預計房地產信貸業務將保持合理增長，房貸的發放節奏也會加快，房地產行業平穩發展可期，穩健型房企也將迎來轉機。

多地降首付比例、增公積金貸款額度

2月24日，住建部召開推動住房和城鄉建設高質量發展發佈會，會議強調，2022年將保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

在因城施策促進房地產業良性循環和健康發展的總基調下，地方紛紛出臺新政，調整現有的房地產政策。

3月1日，鄭州發佈《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），提出要加大房地產信貸融資支持，鼓勵金融機構加大房地產企業併購貸款支持，緩解市場主體資金鍊運行壓力。

此次政策亮點在於：1、突破認房認貸限制，有房無貸家庭最低首付比例降至 30%（原 2016年 12 月 23 日《關於進一步做好鄭州市限購區域個人住房貸款業務有關事項的通知》，認房又認貸，二套首付 60%）；2、加快按揭投放和利率下調；3、投親養老可以新購一套住房；4、推行貨幣化安置；5、高品質住宅限價上浮；6、鼓勵對受困企業貸款展期、續貸；7、土地保證金最低下調至 20％，可 1 年內分期繳納。

天風證券在近期報告中點評道：“過去幾輪週期經驗表明，房地產價格對於市場預期引導的作用是強大的。此次鄭州允許高品質住宅限價上浮，我們認爲有望通過局部項目漲價效應實現預期改善，同時配合認房認貸標準放鬆、按揭利率改善、投親養老限購放鬆以及二手房交易稅費優化（2 月 15 日鄭州市長在市委經濟工作會議表示’計劃降低二手房交易個人所得稅’），激活整個區域市場梯隊的置換成交效應。”

今年以來各地已陸續出臺房地產相關政策，除下調房貸利率和調整首套房認購標準外，還有提高公積金貸款額度、降低首付比例等舉措。

3月1日，中山市住房公積金管理中心發佈《關於進一步加大住房公積金對人才安居保障支持力度的通知》，提高住房公積金申請貸款額度，個人住房貸款最高額度由現行40萬元調整至50萬元。同日，新鄉市住房公積金管理委員會也發佈《關於調整公積金個人住房貸款最高額度的通知》，將單方按時連續足額繳存住房公積金的貸款最高額度由30萬元提升至40萬元。

在降低首付比例方面，部分城市下調了二套房首付比例，例如，晉中市規定家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調爲不低於購房總價的20%；南寧市也將第二套房公積金貸款首付款比例由不得低於住房價值的40%調整爲不低於住房價值的30%。

來自中原地產研究院統計數據顯示，2月雖然是春節月，但全國有多城市發佈了不同內容的35次房地產調控政策，加上1月的66次，年內累積房地產政策次數已經高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產調控政策次數紀錄。

房企基本面築底，受益房企逐漸由高信用類房企向民營房企輻射

雖然市場回暖已經是確定性預期，但“房住不炒”的指導方向不會變，其目的是讓房地產市場持續健康發展。與此同時，行業洗牌的格局依然不會改變，大浪淘沙，泥沙俱下，盲目擴張已經被摒棄，管理粗放已經受到懲罰，只有“走正道、產品好、內功強”的房企才能在劇烈競爭的市場中保留一席之地。

榮盛發展是較早提出不再盲目追求規模，專注於自身發展的企業。這一點在過去的2021年有所體現，其在規模、現金流、品質發展方面實現了平衡。

首先，加強現金流管理。現階段，這對所有企業來說都是重中之中。

原定於2022年1月和4月分別到期，存續規模約爲7.8億的美元債，榮盛發展在2021年12月中，提出交換要約，並在12月底方案迅速獲得實質進展，獲得數百位投資者支持。

1月10日，榮盛發展於新交所公告稱，美元債交換要約方案已獲得合資格持有人支持，對現有債券的交換宣告成功。全部的現有債券將交換成爲兩隻新債券：2023年債券以及2024年債券，票息均爲每年9.5%。

本次榮盛發展美元債的交換要約方案在行業內創下幾個“最”。一是近期最快完成展期，二是近期地產美元債管理中最長年期的成功展期的項目，新債券年期最長爲2.5年。此次展期完成後，可以有效優化財務狀況，強化現金流管理。

第二，佈局全國，平衡發展。

榮盛發展目前已基本形成了“兩橫、兩縱、三集羣”的戰略佈局，“兩橫”指沿着長江及隴海鐵路沿線的佈局，“兩縱”指以京滬、京廣鐵路沿線的佈局，“三集羣”是指深耕“京津冀城市羣”，穩步拓展“長三角城市羣”、“珠三角城市羣”周邊城市的佈局。

在全國整體房地產市場有所下行的大背景下，榮盛發展通過合理的全國區域佈局，有效提升對於區域性政策風險的應對能力，保證其銷售的穩定性和確定性，銷售規模保持穩步增長。

根據中指研究院數據，2021年榮盛發展以1318.3億元的權益銷售額，位列行業第20位。按照榮盛發展自己公佈的銷售數據來看，2021年1-12月，累計實現簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%，完成年度銷售目標約103.5%。在規模房企年度銷售目標完成率平均在八成、九成的情況下，榮盛發展超額完成年度目標，實屬不易。

第三，修煉內功，提升產品力。

2021年9月，榮盛發展正式進行產品升級，發佈“生命綠洲”產品理念，推出“SEEDS種子計劃”，以綠色、健康、智慧爲核心，打造自然健康、無界樂活、多元互融、煙火清歡、智慧互聯的產品，尋求長遠的市場競爭力。

產品力升級已經在榮盛發展全國各地的項目中迅速落地。

以杭州的榮盛江榮府爲例，項目配置了新風除霾系統、地暖、中央空調系統，打造“恆溫、恆溼、恆氧、恆淨、恆靜”的住宅社區。同時，以現代手法打造中式江南園林，嵌入約360米環形跑道、全齡健身空間。

一方面通過室內建築性能和科技系統，創造全家庭、全生命週期的健康體驗；另一方面，以綠色健康景觀體系，集合多元生活場景，滿足居住者的全維健康需求。

2022年，對於民營房企而言，主動破局，果斷開局，擇方向，搶先機，方能萃取綿綿不斷的力量。

責任編輯：張小曼(EN075)