地產回溫，代建很慌？

最近，業內又爆出兩則人士變動，而且是與財務、發展最穩健的民營房企龍湖有關：

龍湖的人好用，是獵頭重點“做工作”的對象，經常被業內挖角，已經成了“行業共識”。但這次的人士變動稍微有點不一樣。

首先，龍智造是龍湖“輕資產化”發展的重要一環，之前龍湖重點投資的千丁數科，以及在開發業務前端非常重要的設計業務條線，都被整合劃分到了龍智造旗下。

雖然龍智造業務線正式創立僅僅2年多，但在龍湖集團內部，它的重要性不斷提升，由加盟龍湖13年之久的宋海林親自負責，與商業、資管等資產運營航道並列。

而且龍湖龍智造的業務規模增長也很快，旗下的建管業務（代建）可以排進行業TOP5，龍智精工業務更是業內少有的擁有研策-BIM正向設計-裝配式裝修一條龍服務的龍頭，累計總建造體量達約550萬平米。

可以說，如果在代建/智造這個大領域內橫向跳槽，除了給的待遇非常誘人，從龍湖龍智造高管位置上出來之後的選擇會非常少。

所以，這就產生了趙書東、王仕林跳槽最值得關注的一點：重新回到開發業務。

過去三年中，大量地產開發人才外流，其中有一部分就是去向了代建、資管等新業務。

代建業務是吸納“老地產人”最多的領域，一方面因爲很多企業把代建業務視爲一個“後門”，目的就是留人、養人、存儲開發能力，以備東山再起；另一方面，主流代建模式和傳統地產開發一脈相通，只不過是輕資產和管理模式的升級版本。

直白地說，就是代建業務比傳統開發業務“更沒錢”、“管理要求更高”。

所以，在樓市下行的時候，有大量的地產優秀人才沉澱到了代建領域中。

而代建和地產開發，就像是一個蹺蹺板，地產大環境不好的時候，代建業務的重要性和需求量上升，地產開發業務回暖，代建業務又可能成爲“棄子”。

一位頭部代建企業的高管對36氪表示，現在房地產市場分化越來越明顯，還有投資能力的大型地產企業全部把重心放在了上海、北京、杭州、蘇州等核心一二線城市，因爲投資方向高度重合，這些城市甚至涌現了新一輪地王。而二線及以下城市更加集中於當地城投托底拿地，這些區域有代建需求，但開發難度很高，利潤空間很小，對代建公司提出了非常高的解決項目定位和銷售等核心問題的能力要求。

一線城市擠不進去，非核心二線及以下城市的生意不好做，這就是代建企業面臨的最現實問題。

因此，表面上代建行業的總體規模還在快速增長，但“代建人”的壓力越來越大。

新城控股董事長王曉鬆曾表示，“現在地產行業離職的人多，所以經常會挖幾個人去幹輕資產代建，未來的競爭變成了價格的競爭，就不賺錢了，又到了個紅海。”

據中指研究院對典型代建企業代建項目統計，目前約有80%的代建項目代建費率在4%以下。

2024年1-9月，業內代建企業新籤規模排行第一的是旭輝建管，但旭輝內部人士把代建業務稱爲“硬骨頭”。

旭輝建管成立於2021年，旭輝曾把大量傳統開發業務的人才輸送到代建業務，如旭輝地產廣州事業部總經理劉煜、旭輝江蘇區域副總裁及廣西事業部總經理胡翔、旭輝上海區域副總裁王正等高管，在旭輝建管總裁的位置上，還有旭輝老將陳睿麒、陳東彪、吳俊等人，但三位總裁在掛帥數月之後就先後離開。

據業內人士透露，爲了加速擴張規模，旭輝建管甚至會對業主方承諾大幅高於競爭對手的利潤額度來獲取項目。

價格戰也是不斷拉低企業利潤和行業平均利潤的重要原因之一，但旭輝建管等企業寧可犧牲利潤，也要通過“跑馬圈地”撐起規模化，獲得未來活下去的機會。

旭輝建管總裁劉冰洋在最近一次接受媒體採訪時明確表示，代建行業競爭加劇，未來會呈現頭部企業才能長期發展，很多規模不大或者沒有全國佈局的屬地化代建企業會有比較大的穩定持續地發展壓力。

在低價策略下，雖然旭輝建管的業務規模快速增長，但人員穩定性較低，除了不斷有高管變動，2023年底也開始進行裁員。

明源地產研究院分析認爲，房地產過往“低價中標”、“過度承諾”等痼疾，開始蔓延到代建領域。建費率的下降，以及代建費收取週期的延長，給代建企業帶來了非常大的運營壓力。

據統計，今年上半年新簽約的代建建面同比微增，但代建費較去年同期下降了18.1%。

其中，頭部代表企業綠城管理上半年收取了14.14億的代建費，同比下降了27.7%。

越來越多的代建企業，強調向管理要效益。通過來降本增效，增強自身的競爭力。

所以，很多人發現：代建的活兒，比處於“困難期”的開發商的工作還難幹。

除了龍湖龍智造趙書東、王仕林迴歸傳統業務，今年綠城管理的標誌性人物李軍也選擇了離開。

李軍離職雖然有綠城管理的公司管理模式變動因素，但根本原因還是公司內部對代建業務的發展方向和戰略出現了分歧。

而分歧的出現，是行業遇到瓶頸，即將出現變革的信號。

綠城管理髮布了“M登山模型”，將代建服務的全流程比作登山之旅，指導代建團隊在服務全過程中，以規範化、流程化的專業服務，提高委託方的滿意度。同時還引入數字化管理手段，通過精細化管理和全流程控制去跟人和系統要下降緩衝帶。

上海易居房地產研究院院長丁祖昱表示，隨着進駐代建企業數量趨於“飽和”，代建行業的競爭也愈發激烈，迅速擴張、持續搶佔市場份額導致的競爭加劇，使得行業逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。

從人才、盈利能力和企業生產狀況來看，代建行業的不確定性在大幅增加。

而這一點，也在代建上市公司的股價中體現了出來：今年地產股從底部補漲，但典型代建企業股價卻呈現總體下降趨勢。

截至2024年11月8日

截至2024年11月8日

代建的工作在變難，但部分地產企業的生存狀況卻在變好。

據中指研究院監測，2024年9月、10月房地產企業融資規模實現連續兩月同比正增長，雖然增長幅度不大，分別爲8%、3.2%，但得加債券融資平均利率下降等因素，行業融資環境已經出現改善效果。

與此同時，9月底新政出臺之後，樓市成交量開始上漲，房地產企業銷售端的現金流也獲得改善，保利發展等全國性頭部企業，以及象嶼地產等一些區域性地產企業又開始加速拿地，因此也產生了新的人才需求。

但對於地產開發企業而言，已經沒有了再“犯錯”的機會，所以那些在代建企業經歷過洗禮，以及在龍湖等有體系化運作和應對週期經驗的人才，就顯得更爲搶手，也更值得反向挖角、迴流。