大林蒲遷村 建商搶地賺價差

大林蒲遷村摘要

「大林蒲遷村案」近期將由行政院覈定，因政策決定大林蒲住、商土地，可與規劃中的安置地、中崙牛寮區段徵收區「一坪換一坪」，由於移居地土地價格在每坪40萬元左右，引發建商搶進購買大林蒲土地，從每坪不到10萬元，一路漲至25萬元，遷村案創下百年一遇的價差商機。

據指出，「大林蒲」因遭受高達891支工業煙囪環繞，嚴重污染下，土地價值甚低，每坪不到10萬元，甚至在5、6萬元之間，不過，隨着遷村進度推展，地價水漲船高，目前最高收購價已飆至每坪25萬元。

知情者說，最關鍵因素是，未來的遷村安置地包括中崙牛寮區段徵收區、鳳山農場區段徵收區、以及崗山仔新社區區段徵收區等，面積共約58公頃、面於地主交通部航港局和臺糖所有的基地，鄰近房市熱區的77期重劃區，此一區域目前土地行情平均每坪40萬元，「這15萬元價差，成爲驅動大林蒲地價的動能」，更何況安置地還有30％的容積獎勵。

根據高雄地政局標售77期重劃區資料，第一筆抵費地2017年12月標售，每坪成交24.6萬元，最近一筆標售是2022年6月，每坪單價38.3萬元，高雄地政局取回的77期重劃區抵費地，共約3.37公頃、28筆，迄今處分26筆，約1.69公頃，只剩2筆約1.68公頃，五年來標售土地的價格區間介於每坪24.6萬～46.7萬元之間。

即將遷村的大林蒲面積約124公頃，依照高市府與大林蒲居民達成的遷村條件，大林蒲私有、使用分區「住宅」和「商業」的土地，可以等面積交換安置地區住商土地，也就是「一坪換一坪」，符合已公佈公保地、農地例外條件者，也可以一坪換一坪。

大林蒲使用分區爲「住宅」的地目約52.12公頃，商業使用分區的面積約2.85公頃，換句話說，不包括特殊的公保地和農地，至少54.97公頃（約16.63萬坪）的大林蒲住商土地，可與未來的安置地一坪換一坪。

業界說，如果16.63萬坪的大林蒲住商土地全都被買走，以每坪25萬元計算，總價約415.71億元，換到安置地每坪40萬元的總價約665.13億元，二者價差高達249.42億元。

不過，並非所有人都可以有這個機會財，因爲，必須在2019年10月8日遷村基準日之前，設籍取得土地的大林蒲地主，或是遷村基準日之後，藉由繼承取得者，纔有資格享有「一坪換一坪」的優惠方案，以自有的大林蒲一坪土地，換取安置地的一坪土地，也纔有機會事先以每坪25萬元出售給買家，賺取價差，而政府的徵收價格每坪14.50萬元，開發商出手買進大林蒲土地，還有助攻、拉高地主遷村的意願。