存量房貸降息等待細則落地，部分客戶已暫緩提前還貸

存量房貸降息，對於銀行可謂“雙刃劍”。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在出席國新辦新聞發佈會時表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

此前洶涌的提前還貸潮或將得到緩解。據記者瞭解，近日已有部分存量房貸客戶撤回提前還貸申請，準備觀望細則落地。但存量房貸降息後，銀行淨息差也將面臨壓力，爲此，存款利率或將再次下行。

有客戶暫緩提前還貸計劃

截至目前，各家銀行存量房貸利率調整的具體細則、實施時間還暫未確定。

26日，第一財經記者諮詢了廣東多家銀行。某國有大行個貸業務人員表示，還在等總行制定細則和具體執行標準。什麼時候降、以什麼方式降，還在等通知。各個地區，尤其是北上廣深這類大城市可能還存在差異。

“預計銀行可能需要1個月的時間才能落地，大概率和去年一樣由系統自動調整。”一名國有行客戶經理告訴記者，近期來諮詢的客戶很多，但由於總行層面還沒有下達正式通知，建議有提前還款計劃的客戶可以等待具體的調降細則。

某國有銀行分行人士也透露，存量房貸利率調整細則預計10月份落地，具體時間還沒收到通知。

雖然細則尚未落地，但記者在採訪中發現，已有許多存量房貸客戶暫緩提前還貸計劃。在深圳工作的王明（化名）告訴記者，自己本來打算將理財和股市中的資金取出，預約在10月底提前還款，但現在已經撤回了申請。“一方面是因爲想‘蹲’一下調降的具體情況，看看是否划算；另一方面，這周股市有好‘苗頭’，想博一博更高的收益率。”王明說。

在東莞從事地產工作的田音（化名）此前打算嘗試經營貸轉貸。存量房貸降息消息出爐後，她緊急讓中介暫停了計劃。在她看來，官方對存量房貸直接降息無疑是最佳解決方案，不用冒着違規轉貸的風險。因此她計劃等實施細則出來後“算一算賬”，合適的話就不去冒險操作轉貸了。

對於銀行而言，這有利於緩釋按揭貸款的早償現象，減少房貸資產流失的壓力。今年由於存量和新增房貸利差增大、“資產荒”加劇等因素影響，提前還貸現象持續。中金公司近期統計數據顯示，銀行按揭早償率仍位於14%左右的高位，並且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。

作爲銀行優質資產的房貸也不斷流失。上市銀行半年報顯示，截至第二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款餘額爲25.49萬億元，較年初減少了3254.71億元。

對淨息差有何影響？

存量房貸降息的另一面，是銀行日益增大的淨息差壓力。

目前，銀行淨息差已處於低位。金融監管總局發佈的2024年二季度銀行業保險業主要監管指標數據顯示，我國商業銀行淨息差爲1.54%，與去年同期相比，下降20BP（基點）。這一息差水平已突破了《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中自律機制合意淨息差1.8%的臨界值。

一名股份行網點負責人對記者表示，雖然目標是將存量房貸利率壓降至新發放貸款利率附近，但不同區域的存量房貸情況存在差異，不同銀行也需要根據自身情況反覆權衡落地方案。如果調降幅度過大，容易導致銀行淨利潤進一步萎縮，影響區域業績。但如果調降幅度過小，又無法抑制日益洶涌的提前還貸潮，結果仍會影響利潤空間。把握好這一平衡並非易事。

機構多認爲，系列政策將對淨息差產生一定影響。標普全球評級分析師陳俊銘認爲，根據靜態測算，近期央行宣佈的下調存量房貸利率等系列政策將導致銀行淨息差下降約20BP，導致資產回報率下降約14BP。

考慮到提前還貸緩解等因素對衝，也有機構預測，此次存量房貸利率調降對淨息差的拖累在5～6BP左右。

“即使不調整存量按揭利率，居民仍可能通過提前還貸、經營消費貸置換等方式，對銀行息差形成壓力。”中金公司銀行業分析師林英奇稱。

東方證券分析師屈俊認爲，結合央行提到預計平均降幅爲50BP、每年可節約1500億元利息支出，調整規模或在30萬億元，佔2024年上半年存量按揭貸款的80%左右，此次調整或拖累上市銀行淨息差6.1BP。

“存量按揭利率下調，預期拖累2025年淨息差5.41BP。”開源證券首席分析師劉呈祥分析，根據上市銀行2024年上半年靜態數據測算，存量按揭利率下調50BP的情形下，預期拖累2025年國有行、股份行、城商行、農商行淨息差分別爲6.06BP、4.54BP、2.80BP、2.77BP。

存款利率或將再次下調

存量房貸利率調降，銀行淨息差承壓下，存款再降息已“箭在弦上”。

興業研究在研報中表示，按照今年第二季度末存量房貸規模計算，其在銀行生息資產中佔比約11%，對銀行資產收益率的影響幅度在8～9BP。爲了保持銀行淨息差的相對穩定，存款掛牌利率可能需要配合下調10BP左右，長期限存款利率可能需要下調更大幅度。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，截至6月末，商業銀行各項存款餘額爲296.5萬億元，這意味着若存款利率平均下調6.4BP，即可彌補存量房貸利率下調50BP對銀行利潤帶來的影響。

值得注意的是，存款利率或再次集中下調前夕，不少原本是利率“高地”的村鎮銀行、民營銀行開始加速下調存款利率，調整幅度高達50BP。例如，廣西來賓象州長江村鎮銀行公告，9月14日起將三年期及五年期定期存款利率均下調50BP到2.7%。19日，雲南石屏北銀村鎮銀行的三年期、五年期定期存款利率分別較此前下調20BP、50BP。此前由於高利率大額存單被市場關注的衆邦銀行也官宣存款降息，25日起三年定期存款年利率下調25BP至2.15%、五年定期存款年利率下調25BP至2.2%。