超詭異?第1季建照竟創6年新低 專家爆房市火熱背後真相

許多人關切2024年的房市走向。(本報系資料照片)

近期臺灣房市一片火熱,但根據房仲業者整理的資料,2024年第一季住宅類建築執照(建照)核發數量2萬4338戶,創下2018年以來最低,但使用執照(使照)核發量卻大爆發。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉專「房產知識Buffet+」撰文分析,建照、使照與房價之間的關聯性並非百分之百,他直指目前房市非常樂觀。

何世昌提到,一般來說「使照核發量>建照核發量」房價會跌,「使照核發量<建照核發量」房價會漲,這套公式曾被奉爲圭臬,因爲準確程度頗高,但並非100%準確,例如2015年就曾不準過,當時建照核發量高於使照,房價卻持續走跌。

到了今年第一季,「使照核發量>建照核發量」,但無論中古屋(信義房價指數)或是新建案(國泰房地產指數)的房價連袂上揚,再次證明使照核發量、建照核發量與房價之間的關聯性並非百分之百。

如果今年全年使照核發量大於建照核發量,房價會因此下挫嗎?何世昌認爲機率極低,因爲自「房地合一稅」實施之後,使照核發量與新建餘屋量走高,對房價的抑制效果已明顯鬆脫。

何世昌表示,在「房地合一稅」實施之前,使照核發量與新建餘屋量飆高,成屋賣壓會連帶走升、構成大量賣壓,往往容易挫低房價,但「後房地合一稅時代」,因交屋後的成屋被房地合一稅的「重稅閉鎖期」鎖住,只有大約10%左右的量(持有5年內)會釋出銷售,有9成的量會轉爲中長期持有;因稅制鎖住籌碼,成屋市場不易形成重大賣壓,所以使照核發量與新建餘屋量走高仍不易打擊房價,也就是說,房地合一稅幫市場解決交屋潮、新建餘屋量大的問題。

但這並不代表使照核發量與新建餘屋量再怎麼高都不需擔心,何世昌分析,只是使照核發量與新建餘屋量若要構成賣壓,它們的量勢必比以往高出很多、很多。

至於目前房市真的樂觀嗎?何世昌認爲非常樂觀,建照核發量越低越樂觀,尤其臺中、高雄今年第一季推案量縮,更有助於市場供給控制在合理範圍內;以這波房市量價結構而言,房價位居高檔時供給卻減少,房價更有支撐的底氣。