長沙富興時代御城小區收“天價”物業費，律師：整改期間可不交費

“物業爲收取高額物業費，在物業服務合同內以頂格標準設置前期物業費額度。”今年9月9日，網友“1yqzf57”在紅網《百姓呼聲》欄目留言，反映長沙富興時代御城小區物業公司每月頂格收取3.98元/平方米的物業費的問題。

對此，開福區東風路街道辦事處立刻展開調查，並通過紅網作出迴應。近日，紅網時刻新聞記者對此事進行多次回訪，確認相關部門已對物業公司進行約談，責令其12月底前完成備案；物業公司已將物業費調整爲3.5元/平方米/月。

網友：“天價”物業費未備案

網友稱，“爲收取高額費用，富興物業一直向業主謊稱備案價未得到批准，實則故意不向主管部門進行備案。其在未取得發改部門價格備案的情況下，依照收房時強制業主簽署不具備法律效力的《前期物業服務協議》和《物業管理條例》，從2021年11月起至今以3.98元/平方米/月的標準收取高額物業費，並違法追繳違約金。”

物業對業主發出的物業費催告函。

此次富興時代御城小區物業被投訴並非偶然，早在2022年11月30日，就有業主在長沙市住建局領導信箱反映其收費不合理的問題。投訴人稱在收房時，被物業要求繳納一年物業費，纔可辦理交房手續，若不預繳一年物業費，物業不給業主鑰匙和房門密碼。

2023年4月，在長沙市住建局公佈的2023年第一季度長沙市物業服務企業“紅黑榜”中，富興時代御城小區物業公司——湖南新富興物業管理有限公司被列入“黑榜”。

官方：已約談物業，責令其12月底前完成備案

9月20日，開福區東風路街道辦事處在紅網《百姓呼聲》公開回應，稱“富興時代御城物業收取3.98元/平方米/月的情況屬實。開福區市場監督管理局已於9月13日下達《責令整改通知書》，責令該物業向發改部門備案，未完成備案之前停止收費。”

在《責令整改通知書》下發3個月後，記者聯繫投訴網友，網友說：“在官方回覆了投訴帖後，物業還在繼續收費。”

12月1日，記者聯繫了長沙市開福區發展和改革局，瞭解富興物業是否完成備案的相關問題。相關工作人員稱：“收到投訴後，已經約談過富興物業及房地產的相關管理人員，也下達了《責令整改通知書》。後續也督促過富興物業，但是因爲其缺少備案的相關證明材料，導致目前還未完成備案。”“約談時已要求富興物業在今年12月底之前完成備案工作。”

物業：物業費已暫時調整爲3.5元/平方米/月

12月17日，記者致電富興時代御城小區物業公司。一名客服主管告訴記者：“9月30日，開福區政府物業收費備案工作會議上，明確要求未備案的幾家物業於2024年12月在完成備案與降價之間二選一。鑑於我司目前無法達成備案條件，遂選擇降價。經主管領導同意，我司目前將收費標準調爲3.5元/平方米/月，但是此價並非最後的物業費定價。”

富興時代御城物業費調整通知

該主管說：“3.98元/平方米/月的物業費是前期在長沙市住建局的招標備案價格，在2023年2月的時候，我們出過相關通知，3.98元並不是最終的定價，等後期備案完成，會以最終審批標準進行收費，實行多退少補。”

據瞭解，辦理備案需要提供物業承接查驗表，但開福區發改委工作人員向記者透露，富興物業無法提供相關材料。對此該物業人員表示，這是因爲小區地庫目前還未完工，整體項目還未驗收，所以無法提供物業承接查驗表。

關於項目具體的完成時間，工作人員稱：“開發商預計在2025年中旬完成地庫整體驗收，待驗收完成後，物業就會去相關部門辦理備案，整個備案工作預計在2025年下半年完成。不過，最終時間安排仍取決於開發商的整體施工進度。”

律師說法：責令整改期間可不交物業費

物業未進行備案，業主是否需要繳納物業費？

針對這一問題，北京浩天（長沙）事務所韋婉律師認爲，在物業服務合同生效後，雖然物業公司未取得發改部門價格備案，但不影響合同效力。物業按合同提供物業服務，業主仍需繳納物業費。“在已有的裁判案例中，法官不支持業主因物業沒備案就拒交物業費的說法。”

“開福區市場監督管理局下達了《責令整改通知書》，責令該物業向發改部門備案，未完成備案之前停止收費。我認爲這是一種處罰，在下達整改通知書後，物業未完成備案的這一期間，業主可以不交物業費。即使後續完成備案，在此期間的物業費也可以不補繳。”韋婉律師如是說。

針對富興物業對未繳納物業費的業主追繳違約金的這一行爲，韋婉律師稱：“如果物業公司按照約定提供了相關的物業服務，那麼物業有權依據合同約定收取違約金。”

湖南厚邦律師事務所合夥人李華彥律師稱，根據《民法典》《物業管理條例》《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，物業費標準不符合相關部門制定的物業服務收費辦法的，業主可拒交。

李華彥律師建議，“對於物業服務企業未備案而收取物業費的行爲，可以向價格主管部門、房地產主管部門投訴、舉報，由物價部門對物業服務企業進行處罰。”