長三角頂豪圈，終於有了合肥的席位
招商璽實景示範區終於開放了。
我能理解作爲招商十年新璽以及合肥另起一行級別的豪宅，它確實需要足夠的時間淬鍊，但接近160天的雕琢，也確實讓市場一陣好等。
翹首以盼的又何止我，此前不少圈內操盤人都私下表達過參觀學習意向。
畢竟它是地王，佔位着城市最好質素的土地，最終呈現出什麼，天然揹負着全城好奇的目光。
圖丨招商璽實景
看完實景，做爲一個行業觀察者我腦子只蹦出四個字——前所未見。
而在案場，據說現在驗資金額高達300萬都還有不少客戶意向度很高。甚至有客戶看完實景感慨：這就是放在北上廣豪宅堆裡，產品也是很出挑的。
說實話到了這個價位的產品，好與不好的界定就看客羣付費率。
頂富人羣可能遠比我們臆想的冷靜和理智，他們懂自己需要什麼，也清楚這個時代豪宅唯一激發增購慾望的產品表達一定是——極致的稀缺和個性化。
01
成都嘉佰道，是7月盧俊在第一屆地產單盤主義演講上提及的案例。
它通過對公區情緒價值的極致演繹，將附帶得房率不高標籤的爛尾半成品，涅槃成了2023年成都單價超6萬銷售TOP1的奢宅。
他總結：房產的價值=資產價值+使用價值+情緒價值。
資產價值在於地段，使用價值在於私域，而情緒價值來自公域。當地段價值越來越明顯，使用價值越來越卷，尚未系統化開發、構成用戶重點買單的公域情緒價值是未來更爲重要的事。
直白點理解，就是公區不僅要夠大，功能夠多，還要好用、好看。
很慶幸，在招商璽的公區功能上，我看到很多呼應趨勢的首創與第一次。
接下來，讓我們開始吧。
●合肥首個「幕牆窗系統立面」，讓立面顏值再提檔
這是招商璽“盛世美顏”的一個組成部分，也是合肥首次出現的「幕牆窗系統立面」。
圖丨合肥招商璽立面實景
區隔於市場金屬鋁板+直角玻璃構築的橫平豎直，招商璽的“上帝曲線”以舒展的曲線、低飽和的色系以及適量的金屬線條點綴，營造了一種陽光照射下波光粼粼、輕盈靈動但又不失典雅的美，整個建築本身就像一件巨大的藝術品，有着超強的辨識度。
圖丨合肥招商璽立面實景
大面積的玻璃幕牆加石材，疊加轉角玻璃熱彎、石材曲線處理，甚至延伸至東西兩個面，堪稱360°無死角的美。這是材質與工藝的雙向投入，它帶來的不止美的享受，亦肉眼可見的牆窗比+地勢擡高營造的更好視野。
●全國首創地庫「中央車站」，讓生活更私密純粹
這是招商璽地庫，在豪宅車位直逼普通房產總價的當下，它騰出適量車位設計了一個全國首創的“會所對外入口+網約車落客區+快遞外賣物流中心”「中央車站場景集合」。
圖丨合肥招商璽中央車站實景
這種設計已非常接近別墅公私區分離概念，社區內的一切生活場景都獨屬於業主，所有“冒犯到”私密性的可能都應該被提前攔截。
●合肥首個「立體會所」，高階空間來源細緻需求洞察
這是招商璽的「立體會所」，除了常見的泳池、私宴廳等，本着解決業主生活、工作中更細緻的問題需求，還首次帶來了總裁會議室、MIF行政酒廊、SPA水療中心、藝術長廊等等。
圖丨合肥招商璽會所實景
除了空間進階，會所內以人爲本的運營和服務也有了一整套打法。
比如會所運營時間將覆蓋一週六天，從9時-21時（非工作日細微調整、週一維護），瑜伽室、健身房、書吧提供無時限預約開放，泳池、健身房、瑜伽室、會議室等功能區免費預約使用。
關於恆溫泳池的運營服務更絕。爲了保證水質，2個小時會進行藥劑水質檢測，4小時一次循環過濾、補充新水，半年深度換水清潔......同時還提供一次性浴巾、戴森吹風機等設備，安全救生員、專業游泳私教等等服務。
空間、運營、服務三維一體，耦合在一起，賦予了會所真正的場景生命力。
●首創「樹宅相守」，打破建築與自然的邊界
這是招商璽園林的一角，通過把配電房、垃圾站等地面空間全部放到了地下，整個地面被解放成了一個完整的園林系統，也首次達成和帶來了「樹宅相守」概念。
圖丨合肥招商璽樹宅相守實景
因爲樹宅相守，一些空間和景觀的關係也迎來了變化。
圖丨合肥招商璽實景
比如這張圖，高挑的樹木枝丫肆意向上伸展，已隱約探向二樓的東窗。這種非南向窗，不經意間也能欣賞到自然探出的綠意，不免讓人訝異和驚喜。
發現沒有，招商璽的每個空間都蘊含着強烈的情緒。
如果把情緒價值理解的直白點，招商璽要表達的就是讓頂富人羣買到一套不一樣、且有自己特色的房子。
02
本質上隨着限價放開，未來的豪宅產品必然是走向極致個性化。
未來豪宅的差異，主要的區隔會來自於客戶需求理解偏差以及品牌產品力抱負。
招商璽或許不是標準，但確實是眼下我看到的正向超前案例。
●用設計師制統籌全域設計，爲實現一個目標而努力
從門頭到地庫再到會所，園林再到實體樣板間，招商璽已經搭建完畢一整套真實生活場景。
圖丨合肥招商璽公區燈光實景
但漫步於內每一個空間轉折、每個景觀轉場、甚至於燈光銜接都毫無割裂感，呈現出極強的風格統一和秩序井然。
這是因爲招商璽通過總設計師制完成和建築、景觀、會所、室內、架空層的設計融合統一，這也是招商蛇口在今年的設計上做出的突破。
圖丨合肥招商璽公區燈光實景
圖丨合肥招商璽公區燈光實景
比如開放當晚美輪美奐的系統性夜景燈光系統，它並非園林設計單位的順便之作。而是專門請了燈光大師，對門庭、園林、會所甚至電梯的不同光束角度進行了觀感上更合理、一致的定製搭配。
據說，這位燈光大師此前只服務於公建、酒店，這是第一次操刀住宅項目。
●豪宅項目的本質，是用建築、景觀爲人創造價值
豪宅的本質，是重申空間、服務與人的關係，讓建築、景觀圍繞人爲核心展開。
比如前文提及的樹宅相守，就打破了建築與自然的邊界。
又比如會所，通過細分使用場景打破了家、會所、泛會所的割裂，帶來了動線更流暢的立體會所使用體驗。舉個例子，由家出發電梯就能直達會所，通過泳池更衣室的電梯就能直達一層動力空間，所有功能通過立體動線串聯成整體，真正實現生活實際需求的串聯。
這種爲人的需求創造價值的設計思路還有很多。
圖丨合肥會所「大空間套小空間」實景示意
典型像是會所空間，它沒有像主流那種開放設計，而是每個功能區間都有獨立門戶。內裡還有“大空間套小空間”的手法，像是總裁會議室的雪茄房、酒吧室，考量到了每一個場景的私密性和獨享性。
●豪宅看公區，以人爲視角能展開更多想象
在私域關於材質、品牌內捲到頭的背景下，豪宅未來的破局點一定是公區。
招商璽的公區，我至少看到了3個維度的超前理解。
其一是紙面數據的大。約近6300㎡的公區面積只服務於200戶業主，等於人均贈送30㎡公區。得益於空間的延展，基於對高端生活場景的洞悉，又做出了更多場景空間。
圖丨合肥招商璽一樓架空實景
比如部分樓棟一層的架空層挑空，搭配高標準軟裝，就像第二會客廳；又比如轉角遇到的四季休息室等等，公區給人的體感整體是鬆弛的，每一個空間似乎都是由家延伸出來，處處皆是客廳。
圖丨合肥招商璽會所實景
其二是酒店式高端生活場景的日常化。會所帶來了私宴、恆溫泳池、水療中心、健身中心、MIF行政酒廊、總裁休息室、藝術長廊等一整套高階生活或功能體系的延伸。大多數人追求的偶爾跳脫出生活的酒店度假感，在招商璽都是日常。
圖丨合肥招商璽司機休息室實景
其三是極致的關注細節。比如在大多項目輕視的地下公區，這裡不僅有洗車房、無感垃圾投放站，甚至還有專門爲司機配置的休息室。甚至還專門設計了兩兩車位組合，讓你的多量豪車都有一個獨立的車庫空間，你可以存放高爾夫球杆、釣魚魚竿等...
●豪宅的血統屬於石器
由建築立面開始，整個示範區其實貫穿了石材鋪裝+弧線營造+高端技法的表達。
圖丨合肥招商璽實景
圖丨合肥招商璽實景
比如示範區的幾面景觀照壁，就是以石材爲基礎，雕琢成了完美的弧線造型，曲線讓建築整體的觀感更柔和，令歸家儀式感更鬆弛。
衆所周知，石材想做出特定的造型其實對材質與工藝都有更高的要求，據說招商璽在材質選取上有十幾種石材，且大量都是整石，細節之處的感受，都證明招商璽具備純正的豪宅血統。
圖丨合肥招商璽石材運用實景
大面積的奢石精密拼接、地庫石材內嵌金屬山茶花符號、電梯廳前不規則的菱形石材拼接等等，所見之處，一定有細節思考。
●審美區分了“璽”和其他
這一年看過不少項目，對於奢華的表達，大多項目都選擇了深色系石材。這麼做是有好處的，因爲哪怕有些瑕疵，在偏暗的色調下也能遮掩一二，易施工好維護。
但這其實也不可避免的造成了市場千篇一律、沉悶嚴肅的觀感。
圖丨合肥招商璽淺色材質實景
而前文不少實景圖你應該能看出，招商璽不僅在公區採用了大面積淺色材質，並且呈現出的實景效果是超預期的，不僅帶來了視覺上的輕盈、典雅感，也讓建築整體有了一絲呼吸感的靈動。
甚至有客戶直接不吝讚歎：項目特別像度假酒店！
類似的苛求還有很多：
比如社區內部的貴木都是遠赴外地精心挑選的，在造型、力量感、樹齡上格外挑剔，最終選取了若干株烏桕、朴樹，香櫞、老紫薇，樹齡均在三四十年，其中一顆朴樹達百年樹齡，其中鐵冬青的樹齡已經200餘年。
圖丨合肥招商璽百年樹齡名木實景
寫到這，你應該明白招商璽實景示範區耗時約150余天打磨的意義了。
真正凌駕於時間之上的作品，背後是關於設計、選材、工藝的巨量時間成本。
03
關於項目，一直以來被津津樂道的還有價格。
畢竟總價來到千萬級，封頂或許會突破2000萬。
事實上這個價位的客羣，不會有貴與不貴的感知，更多的是要做值與不值的選擇。
怎麼去理解招商璽的價值邏輯呢？
要看三條價值線，一是競品圈的理解，二是核心土地供應環境、三是產品定製深度。
●當視角站在長三角，你就明白招商璽價值遠不止當下
如果把招商璽與合肥當下產品橫向對比，那視角是稍顯狹隘了。
正好有個案例跟大家分享。
今年6月上海普陀長風社區的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2個小時被一空。
它的成功，基於長風社區在新的、宏大的城市定位下，有着不輸甚至超越傳統豪宅區的產品力，但價格卻具備“斷檔領先優勢”。
這背後是新房改善內生結構變化的重大信號：在覈心城市、高預期板塊上，疊加創新產品力且價格更合理的項目，向傳統豪宅發起了衝擊。
回頭再看招商璽與合肥，邏輯也是如此。招商璽不僅代表着合肥最高住宅形態，更是補齊了合肥在長三角經濟體中的「豪宅模塊」。
圖丨合肥實景
它直面的是全球資產配置者收藏高能級城市圈、高能級城市塔尖住宅的支付邏輯。
而做爲長三角副中心城市，合肥在深度融入中國經濟最活躍區域的過程中，從人口、到經濟身位不斷前挪，被譽爲改革開放以來增長最快的中國城市，又在持續爲其價值加碼。
所以某種意義上，2000萬隻是合肥尚未完全對齊長三角，特定時代背景的下限。
●真切的案例在告訴我們，城市頂級資產具備複利效應
這個價格，即便只看合肥，也遠遠不是上限。
這一輪地產週期有兩類資產脫穎而出，展現出了極強的抗跌能力。
其一則是城市核心地段，其二是配套高度集中的區域。
遠的不說，就說這兩個月瘋狂刷屏的總價6800萬成交政務栢悅公館二手房，做爲合肥中心的初代豪宅，在板塊發展飽和、出地量極低的背景下持續享受着複利效應。
圖丨駱崗中央公園實景
而招商璽的所在是「安徽中心」，核心地段+頂級資產+極低供應，決定了招商璽不僅佔位合肥頭部機會點，而且是複利效應下越來越貴、越來越少的機會。
●招商兩大創新，讓招商璽的價值更是難以用價格估量
最最重要的一點，也是我認爲項目最大的溢價點，那就是招商璽本身。
不僅在於產品上的成本投入，更在於定製的深度與服務的“不留餘地”。
首先是把「定製變成生意」。
關於豪宅的高定，招商璽能做到什麼程度？
其一是我首次在豪宅項目上看到戶型、精裝修的定製。項目雖然只有10棟200餘套，卻設計了7個版本的總平圖，20餘個非標戶型，同時提供不同精裝選配方案。
在公區統籌定調之下，把私域的個性化表達交還一部分給客戶，這在全國可能都是首創。而你要知道，無論是總平、戶型亦或裝修選材，非量產方案的背後是巨大的隱沒成本。
其二是建成部分也有生長性。這也是我在現場真切看到的，基於客戶反饋或自我審視，中央車站頂部的圓弧、景觀亭廊的金屬幕簾的不斷修正和細節打磨。
其次是服務上的“不給自己留餘地”。
豪宅的服務應該對齊更細的顆粒度麼？
對，但並不全面。招商璽的做法，着實又給全國豪宅開闢了一個新視角。
它在發佈會上強調的“做好100或200件小事”都不是說說而已。
第一，它應該是全國首個敢將小事細節寫入物業合同的項目。譬如保安必須是限定年齡內的退伍軍人、外人進入100%登記、車輛5分鐘違停處理等等小事，都放在了合同裡需要簽署。
圖丨合肥招商璽物業標準
圖丨合肥招商璽實景圖
第二，標配到每棟樓的家庭秘書，雖然已擁有荷蘭管家認證的專業能力。但仍採取了5%薪資由業主滿意度決定的考覈體系，深度捆綁業主反饋。
第三，第一個對公區維養能力提出承諾的項目。從泳池水的標準、物業費的公示、公區能耗、外立面公區裝修嚴格管理等等......
這一整套打法，關於產品、服務、空間的結構與重塑，左右的不僅是合肥豪宅，很大程度上也將成爲全國豪宅未來迭代的基本面
04
其實，從招商璽身上，我們應該認知到一個重要的邏輯變化。
未來世界的競爭，將是城市羣之間的競爭。作爲城市羣重要城市的合肥，正在中國經濟最活躍的區域快速生長。在價格充分傳導之後，所有的資產價值都將被重新審視。
雖然傳聞封頂或破2000萬，但基於一房一價，具體價格暫未公示，未來是否有更大的驚喜尚未可知，但從產品、價格以及理念，我們能從招商璽身上看到許多：
●合肥是近兩年全國最具網紅影響力的城市，在科創產業賽道的積極佈局，爲加入融入長三角城市羣並持續躍進提供了源源不斷不斷的動力。
●與新質生產力相比，合肥豪宅“雖遲但到”。作爲全國頂級序列，招商璽代表着在人居高度上合肥靠齊長三角核心城市序列的遠大抱負，更是彰顯城市競爭力一個重要縮影。
●按照長三角豪宅來看，滬寧杭等城市頂豪基本都在8-10萬元/㎡。今天上海土市場更是時隔8年再現13.1萬/㎡樓面價，問鼎全國之最。對比來看，招商璽或許會突破合肥眼下上限，但拉漲預期之下，價格又有無限想象。
●從實景示範區來看，你能看到招商蛇口在全國頂豪項目上聚力首創的戰略決策底氣和踐行深度，相信未來長三角乃至全國豪宅的城市參觀名錄中，將因此而有合肥這一站。
而招商蛇口品牌今年在全國的產品力突進，也不難定義安徽招商璽是野心也是信心。
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8.本文發送日期2024年8月8日。