北京土拍開門紅！朱房“雙子星”182億成交，平均溢價超20%

1月2日，北京土地市場迎來“開門紅”，6家國企央企及聯合體展開幾百輪廝殺，給新年的北京土拍市場打了一劑強心針。

登場2025年首拍的是海淀朱房“雙子星”地塊，分別爲海淀朱房0029地塊和海淀朱房0030地塊，總起始價150.3億元。在不限價、無指導價以及價高者得的規則下，最終共計成交181.924億元，平均溢價率達到21.04%。

在這場土地大戰中，海淀朱房0029地塊由華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體以91.52億元拿下，海淀朱房0030地塊由建發以90.404億元獲得。對於當下土地市場的出讓規則，業內人士認爲這意味着新房將回歸市場定價機制。

海淀朱房 “雙子星”東西相鄰

1月2日開拍的海淀朱房 “雙子星”地塊東西相鄰。兩宗地塊均爲純住宅用地，無其他配建，出讓規則是不限地價、未設銷售指導價，不搖號，價高者得。在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，這也意味着新房將回歸市場定價機制。

當天，首先開拍的是位於西側的海淀朱房0029地塊，參與競價的房企包括中海地產、建發房產、中國金茂、華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體、保利發展。在現場競價階段，異常火熱，經過近170輪報價，最終，三家央企組成的華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體以91.52億元的價格摘得該地塊，摺合樓面價約8.92萬元/平方米，溢價17.33%。

據出讓信息顯示，海淀朱房0029地塊用地規模4.27萬平方米，容積率2.4，限高48米，地上建築規模約10.26萬平方米，起始價78億元，起始樓面價約7.6萬元/平方米。

出乎意料的是，海淀朱房0030地塊的競價過程要比海淀朱房0029地塊更爲激烈。在競價現場經過247輪報價後，最終由建發集團旗下子公司濟南兆瑞房地產開發有限公司以90.404億元摘得，溢價率更高，達到25.04%，摺合樓面價約9.5萬元/平方米，比海淀朱房0029地塊高近6000元/平方米。

此次海淀朱房0030地塊共有6家房企參與競價，包括北京城建、中海地產、建發房產、中國金茂、中鐵置業+招商蛇口+華潤置地聯合體、保利發展。該地塊用地規模3.93萬平方米，容積率2.42，限高48米，地上建築規模約9.51萬平方米，起始總價72.3億元，起始樓面價約7.6萬元/平方米。

從價格來看，海淀朱房“雙子星”地塊樓面價分別爲8.92萬元/平方米和9.5萬元/平方米，從成本推算，朱房村兩宗地塊的最終售價很可能會達到12萬元/平方米。

業內：或將打造橡樹灣系列產品

海淀朱房的這兩宗地塊位於北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距離地鐵13號線上地站直線距離大約1.1公里，到中關村軟件園車程大約10分鐘。地塊西北側是較大體量的回遷房，東北側是華潤北京橡樹灣二期至五期，以及商業配套清河萬象匯。當前橡樹灣二手房掛牌價在13萬元/平方米左右。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣均是華潤置地的產品。對於此次華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體拿地，張凱預計其將會繼續打造橡樹灣系列產品。

在教育配套方面，目前現有海淀第二實驗小學（匯緣小區）、海淀第二實驗小學（橡樹灣校區）。海淀朱房0030地塊東北側教育規劃用地規劃一所九年一貫制學校和一所幼兒園，由清華附屬實驗學校承辦，並將納入清華大學附屬中學教育集團。

對於地塊的不利因素方面，張凱認爲，項目靠近北五環，有一定的噪音影響；另外西北側500米附近有一處L形文物遺蹟，是秦漢時期的軍事城鎮遺址，該景點目前尚未開放。

海淀朱房兩宗地塊出讓後，市場的關注點還有3公里外的功德寺“雙子星”地塊，因爲距離近，市場競爭不可避免。功德寺“雙子星”地塊是在2024年11月5日出讓，均觸達了地價上限後以搖號方式成交。從其規劃來看，戶型從97平方米三居到250平方米四居全面覆蓋，銷售指導價10.5萬元/平方米，業內預計會在指導價上限開盤。項目賣點是上地學區，以及背靠中關村軟件園、諸多大廠總部、知名高校等購買羣體。

相比之下，朱房地塊由於不限價，未來面向純改善需求做大平層豪宅的概率更大。張凱認爲，朱房地塊容積率稍高，爲2.4，限高48米，大概率是打造成15-16層的小高層。

而在建築設計上，海淀朱房“雙子星”地塊的出讓文件中也有要求，“朱房地區以現代建築風格爲主，可適當結合新中式風格，建築造型規整、內斂，營造穩重、和諧、明朗的人居環境。”

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗