北京買房：理清思路，購房建議1553
一
Q:
請問，大家都說西城的頭部高中比較多（海淀離我太遠就不考慮了），高中階段又非常重要，所以老想着去西城，不知道我的這個認知是否正確。之前說小升初換到西城圖什麼，可能是覺得目前買個離我非常近的房子能住上12年再換房，要不然住個6年就要換房。
另外，您說的目前的政策下不太合適，具體是指什麼呀？如果小升初跨區政策上只能去西城倒數的初中，我就徹底打消這個念頭了。
西城能兼顧學區和居住的小區，您會比較推薦哪幾個呀？（您之前提到中信城，還有其他可以考慮的嗎），我接下來跟蹤關注具體房源。通常來講，政策是否都不追溯呀，比如我現在買西城，萬一後續政策有大變化，我基本還是能享受目前的對口學校，這個邏輯對嗎？
您覺得未來五六年，北京學區房會隨着孩子減少有大的調整嗎，我問這個其實是想綜合判斷是直接加預算買西城合適，還是孩子上學前再置換到西城，您的建議如何呀？
A：
1、想法沒錯，西城的好高中就是多。高中每個年級才幾千人，那就有五金剛，而海淀人數翻了番，也不過是六小強。所以西城的平均教育資源纔在北京排第一，甚至有可能是全國第一。海淀則是整體資源最多，但人均不如西城。
2、西城到目前爲止的政策是，如果沒有六年小學學籍，那轉學生只能派位，而且順位靠後+不得直升。也就是大抽獎的概率很低，更多的意義是得到西城學位。也未必是倒數，但一般都是片區內的註冊校，過去叫大波兒轟。這看各學區的資源吧，好學區只要不跨區就算成功。
而東城的政策相對更公平。雖然也是派位，但如果小學轉學的話有可能進入直升校，如果進入的話也可以直升。也就是不吃虧，和六年學籍的沒什麼區別。
3、西城兼顧學區和居住的，這太多了，哪個學區都有。比如月壇的發改委宿舍就算兼顧的，保值也挺好，就是不便宜。金融街的金城華庭，對口華嘉小學普通，但畢竟是頂級學區，而且小區非常新，溢價率也很低，就是也挺貴的。
4、邏輯對，一般的政策都有時間節點，老人老辦法，新人新辦法。但在我看來，反正也不是731的，那以後的政策很可能會越來越寬鬆，畢竟孩子少了，至少犯不上再度加碼。也就是說，就算按照現在的政策，未來也未必佔到便宜。
5、孩子少了自然調整啊，商品價格是由供需關係決定的。參考日韓和咱們臺灣省的先例吧，都人口減少很多年了。
日本的快樂教育最徹底，所以到現在除了文京區（相當於海淀）之外都沒什麼溢價了。韓國首爾是大多數學區溢價都下降，只有江南三區繼續受追捧，還動不動領漲。臺北是信義等核心三區還剩下最強的六所明星小學有溢價，其他普通校的逐年降的差不多了。
6、常規建議是如果預算高，那就買最牛學區的高總價宜居房產，這種房相對溢價低。而且因爲房子是用來住的，即便學區功能下降，居住的功能則會加強，以上先例都是這種情況。也就是風口時雖然什麼豬都滿天打油飛，但退潮後就知道誰穿着褲衩兒了，好資源才永遠稀缺。
如果預算不是太高，那常規建議是要麼就儘量找到溢價低的，要麼就到時候再考慮。總之我沒明確建議，看自己的判斷吧。
僅供參考。
二
Q:
請教個問題，我天津北辰的房子2018年買的126萬（首付是80萬），目前市場價60萬吧（貸款還有30萬），目前毛坯出租中（年租金6000，另外租戶支付物業和取暖費）。
這房子以後不會住了，是等幾年回本（迷茫），還是賣了拿到25左右的本金出來。計劃今年底在北京買房，需要本金中，但賣了天津這個幫助又不是特別大。幫指導下。
A：
1、這套房是2018年上半年小陽春買的吧？所以價格高。首付80萬，7年還款得小20萬了吧，算上利息是本金百萬。收回25萬，不計房租的話相當於賠了75萬，算上房租也得賠70多萬吧？那這得看自己是否願意割肉了，換誰都挺疼的。
但這套房市場價60萬，毛坯年租6000，收益率才1%，租售比高達1200，而且還沒算物業取暖費，算上就更不划算了。比北京市區非學區房的收益低很多，朝石豐200萬房子現在不少能租4500左右，收益率2.5%或更高。
2、這房簡單裝修之後能租到多少啊？如果能租到1000就算還行，否則說明仍然有泡沫。雖然未必再跌，但橫盤站崗幾年是大概率的。
或者說淨收益率如果能達到1.5%以上纔算勉強合適，否則至少是幾年內還會繼續站崗，就算大盤迴暖這裡也不會得到太多利好，就因爲泡沫得慢慢消化。淨收益率是指減去物業取暖費+空置期的年化收益。
3、總之這套房就是非常典型的自住爲主，能自住就留着，不自住的話也就是天津落戶的價值了。收租金的收益率太低，指望漲回來的話可能性幾乎沒有。
因爲假定這套房漲回原始價，那就是至少翻番。而這裡如果翻番，北京是不是就得更高點兒啊？可誰敢相信這麼瘋狂的漲幅啊，至少是幾年內不可能，我反正不信。
僅供參考。
三
Q:
請問，在通州金帥府有個一居室，450w左右。劃片小學和初中比較好。現在不夠住了。是小換大在這個片區（換同片區怕卡去年五一後房產證時間上學排位政策），還是保留一居？去附近其他片區（預算500w左右）哪個比較好？這兩種都需要貸款，金額差不多。
A：
1、金帥府450萬的一居，那就是70平的那種。戶型偏大，即便沒有溢價的坪效也不高，如果不住的話留着不划算。
這套房能租多少錢啊？估計5000來塊錢吧，租售比8/900，比東西海的老破小都高（700多），但人家那是包含30%學區溢價的數值啊。也就是說，在同等價格的情況下，疊加學區，那這套房沒有東西海佔坑兒房的性價比高，更別提朝石豐等區了。
所以如果是爲了上學的話就留着，只是從經濟角度不太划算。要是換學區的話就更沒必要留着了，學區房有一套就夠，溢價部分過了高峰期都可能受影響。
2、換到哪個片區這隻能自己定了，涉及學區還是由家長決定吧，外人不好多說。
3、但我沒太看明白這預算，另外購房是500萬。那如果賣掉的話就是950萬嗎？如果是的話，那這總價在通州很高了，肯定能買到宜居的大房子，但流動性大多偏弱，價格走勢也未必強。
所以如果真是千萬左右，那在不考慮通勤的情況下，朝陽都能買到頭部校的學區房了，溢價還不算高，從性價比的數值來說比通州划算。
4、按房產證時間排位，應該不至於。明年就是入學人數的拐點了，之後至少連續六七年持續下降。那除了很熱門的，大部分學校不至於學位緊張，也就沒必要難爲家長。
僅供參考。
四
Q:
想諮詢下關於買房的事。我的情況：本人京戶，未婚，以後在京發展，想買房把父母接過來自住，手裡現金**，還貸能力不高但穩定，房價總價想控制在250。
1、之前看過西紅門（興海家園）、新宮、高米店、和義、玉泉營、西羅園、豐臺東大街、大紅門（建欣苑）等片區，西紅門的樓齡最新戶型合理，但只能買一居，且早晚高峰堵車嚴重；大紅門建欣苑樓齡不新，可以買兩居，但客廳無窗。
2、我住和工作都在翠林小區附近，翠林小區老破小，但是上班方便，生活便利性強。
3、在考慮這兩年買房的必要性，跟樓市遇冷和婚前財產都有關係。
A：
1、簡單說吧，如果單從地段兒來說，常規排序是玉泉營（包括兩邊的草橋和首經貿），之後是高米店和西紅門。再其他的看具體小區吧。
興海是典型的回遷安置房，年頭兒長了價格就基本跟隨大盤，不吃虧不佔便宜。但這具體房源和通勤看自己的感受了，外人不好建議。建西苑房齡中等吧，北京第一批經適房，質量不錯，其他方面的不算強。
2、房子是用來住的，覺得合適就買唄。翠林就是普通老小區，優勢是居住的性價比高，但價格走勢略弱，南城很多都這種情況，還不如近郊新區呢。
3、買房的必要性看自己了，有需求就買，不着急就再等等。樓市每隔幾年就遇冷，這次的降溫幅度雖然不如2008年，但受災面積和持續時間超過2014年。等着吧，看政策和成交量，兩個都有利好就儘快，出現一個就關注，都沒有就甭着急。
4、總之我好像沒什麼可說的似的？既然是在翠林上班，那常規建議就是看玉泉營三環外的東西兩邊，首經貿和草橋的地段兒都挺好。
僅供參考。
五
Q:
請問，我想買400萬的房，兩居室，學區一定要好，聽說西城月壇的還不錯，但看了看價格虛高，萬一沒學出來就太不值了。所以想買沒有溢價的，請推薦。
A：
1、這怎麼推薦啊，打個比方就是想買個400塊的包兒，品牌一定要好，聽說LV的還不錯，但看了看價格虛高，萬一揹出去沒炫成功就太不值了。所以想買沒有品牌溢價的，請推薦。
再打個比方，我家孩子高考400分，想上個名牌大學，聽說清華還不錯，但看了看分數虛高，萬一將來畢業之後沒發財就太不值了。所以想上個400分的985，請推薦。
2、這真沒法兒推薦，商品價格是由供需關係決定的，好東西也必定稀缺，所以才一分錢一分貨的。而且賣房的業主們也都不傻，不僅知道自己的房有學區價值，也會參照周邊價格，沒人會故意的低價賣房的。我幫不上忙。
僅供參考。