百億補倉！廣州土拍急需一劑強心針來了

廣州，終於坐不住了！

不同於上半年明顯低溫縮量的土拍市場，8月15日中國土地市場網發佈了公告，將廣州二批次25宗地調出清單，同時發佈了《廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）》。

這意味着，廣州的預公告清單增加50宗地（第三批），接下來三個月可能要瘋狂賣90宗宅地。

其中，7宗宅地將陸續出讓，最快的將在8月20日競拍，總宗地面積約52.17萬平，總起拍價約132.7億元。

問題來了，這一次土拍能不能扳回一城呢？

廢話不多說，我們一起來看看這些新上的宅地，究竟有什麼亮點。

海珠：海珠西連上兩宅地

這兩年，海珠樓市可謂是風光無限，大有趕超天河之勢。

琶洲不必多說，海珠西板塊也憑藉着成熟的生活氛圍和新盤供應不多，也吸引了不少開發商拿地。

這次出讓的兩宗地塊都位於海珠西板塊。

1、石崗路AH050957地塊

石崗路AH050957地塊，雖不算一線臨江，但與珠江後航道只有約300米的距離，望江面基本沒什麼遮擋。

隨着環島路建設，周邊城市面貌也會有明顯改善，這塊地預計是海珠主打江景牌的改善型選手，西派粵府的勁敵+1。

地塊素質不錯，再看一眼具體參數，更是嚇一跳。

石崗路AH050957地塊的起拍樓面價約爲43200元/㎡，比旁邊3年前成功出讓的中海觀澔府地塊，地價便宜約7000/㎡。

另外，周邊還有曾經的廣州地王時代大家，樓面價約5.54萬/㎡，開盤後最高售價達到了12萬/㎡，就算是現在的二手掛牌均價也要11.5萬/㎡。（數據來源：貝殼）

所以，如果石崗路地塊是底價成交的話，價格優勢還是比較大，未來的溢價空間可觀，還是相當有搞頭的。

但是，同樣是一線南向江景的南方面粉廠地塊，起拍樓面價僅約爲47917元/㎡。

只有4000元/㎡價差的前提下，各路開發商會不會集中火力等等商住屬性的麪粉廠地塊，這真不好說，畢竟還是在珠江新城東。

2、海珠區AH101314地塊

海珠出讓的另一宗地，就是“老朋友”海珠區AH101314地塊，即海珠三滘立交地塊。

地塊因被三滘立交橫穿，與廣州大道、環城高速多重“夾擊”，被大家稱爲海珠版的“蘭亭盛薈”。

廣州大道南的車流量大

自駕很方便，但噪音和粉塵影響不可避免，同時地塊還被地鐵11號線穿行而過，也會帶來一定的“震動”。

加之，地塊本身像一個巨大的三角形，被三滘立交隔爲兩半，居住體驗有所影響，未來有一些的開發難度。

但除去這些，地塊本身配套還是不錯的。

地塊直線距離2號線和廣佛線交匯的南洲站約400米，步行可達。

1km範圍內有海珠兒童公園、沃爾瑪等，生活氣息濃厚。

北面緊挨北濠涌，可近賞河涌景觀；南向高層單位有機會能夠望江。

但是，地塊起拍樓面價約3.13萬元/㎡，雖然放在海珠區算比較有性價比，但起拍總價並不低，要474495萬元，是本批最貴的項目。

問題不少，總價不低，整體利潤、流轉速度都需要開發商來考量。

荔灣：又來一位頂豪攪局者

荔灣的珠江以西AF060742地塊，即醫藥港M地塊，與海珠石崗路地塊一樣，主打地段和江景。

地塊位於位於白鵝潭商務區國際健康港旁，不僅坐擁珠江後航道一線江景，樓下就是東沙內港灣碼頭，在家門口就可以坐遊艇，妥妥的尊享VIP服務。

同時，地塊距離在建地鐵10號線東沙站也不過300米，未來出行便捷。

另外，周邊已建成廣州國際醫藥展貿中心、星河cocopark等，黃沙水產新市場即將開業，配套相當豐富。

有意思的是，相較藍皮書規劃，地塊總建面從46211㎡降到了30367㎡，容積率也從3.5降到了2.3，未來大概率走豪宅路線。

目前，地塊周邊都是豪宅盤，如廣州幸福灣在售產品建面約255㎡和約285㎡的大戶型產品，均價10萬/㎡。

而保利珠江天悅在上週末營銷中心和樣板房正式對外開放，預計首推A6棟，戶型約130-170-210平三至四房，網傳吹風6-8萬/㎡。

未來，這宗地塊將將與幸福灣、保利東沙等項目，直接上演“三國殺”。

黃埔：安置廣州最大爛尾小區業主

黃埔區廣汕公路以北、金坑地鐵站以西JKG-A-1地塊，佔地面積50322㎡，容積率3.56，計容建面約17.9萬㎡，掛牌起始總價89215萬元，摺合起拍樓面地價僅爲4980元/㎡。

之所以樓面地價如此之低，是因爲地塊建成房源核心用途是解決黃埔區政府指定的歷史遺留問題項目物業置換需求。

地塊開發建設承諾書截圖

大家猜測，這個“歷史遺留問題項目”，很可能是指爛尾近30年的澳洲山莊，原因是：

一是地塊的東北側是澳洲山莊，曾經也是澳洲山莊項目尚未開發的地。

二是7月黃埔官方就澳洲山莊爛尾問題成立了專項工作組，目前正進行項目購房人信息申報工作。

不管怎麼說，爛尾近30年的澳洲山莊迎來曙光，也是一個好消息。

其他地塊看點

此外，其它地塊也有不少看點。

增城：出讓低密宅地

荔湖街新城大道東側18005200A24018號地塊，地塊面積167497.57㎡，其中出讓宗地面積爲141116.5㎡，計容建築面積143938㎡，起拍價131273萬元，起拍樓面價約9120元/㎡。

地塊素質挺高的，西望荔湖，東望增江，加上1.02超低容積率，估計會做低密度別墅項目。

白雲：地塊要建共有產權住房

白雲區大朗客整所地塊上蓋項目包含了商品住宅、共有產權住房、中小學用地等。

地塊佔地約16萬㎡，建面約34萬㎡，起拍總價約18億，起拍樓面價約5267元/㎡。從這層面上看，這宗地，大概率是定向出讓。

南沙：出讓安置房用地

南沙的橫瀝鎮地塊是安置房用地，起拍樓面價約5535元/㎡。

按出讓條件來看，地塊所建房屋（住宅部分）須按照16500元/㎡的價格，銷售給南沙開發區土地開發中心指定的被徵收人或南沙區人民政府指定的單位和企業。

突然高頻供地節奏背後，市場急需一劑強心針

受近年整體低迷的市場環境影響，房企融資困難與銷售回款緩慢，不得不壓縮投資，總體拿地節奏放緩。

另一方面，廣州核心地段新房項目競爭越來越大，外圍區庫存大，房企投資意願不高，因而土拍熱度較低。

據少年君統計，上半年，廣州一共只賣出4塊宅地，成交總額僅約64億。

而去年上半年成功出讓16宗涉宅地塊，總成交額約達431.19億元。是今年同期的6倍多。

衆所周知，土地財政對於地方經濟發展與基礎設施、水利、教育、市政配套的完善等影響巨大。距離年底只有4個多月 時間，廣州供地節奏及模式急需改變。

接下來，廣州土拍頻率及規模顯著增加，多宗核心區域優質宅地集中“上架”，供房企選擇。

與此同時，廣州土拍出讓規則也及時調整放寬。

比如，石崗路AH050957地塊可以使用電子保函替代現金作爲競買保證金，有效降低參拍企業門檻，吸引更多房企參與。

如此看來，土拍市場，真的要很熱鬧了。