600萬預算的改善買家，選市區還是黃埔？

這裡是每週一期的「村花一週TALK」欄目。每期分享一個有料、有乾貨的熱點話題，關注這個欄目，你會發現買房也可以很有趣。

如果你是老廣，或者生活通勤半徑在廣州市中心，那麼這篇文章不太適合你，以下內容都不用看了。

如果你是首套剛需買家，有這個預算，村花建議看之前雅姐寫的《500萬買海珠三房，不比黃埔香嗎？》。

但如果通勤半徑和生活半徑在廣州東邊，哎，那這篇文章很適合你。

大部分諮詢，都是來自於選擇困難症。

這位用戶小曾夫婦的糾結點就在於“市區剛需戶型” or “黃埔改善戶型”，如果只從兩個選項看，那就肯定選市區啊，經過近大半年的樓市大清洗，地段的重要性不言而喻，中心區域YYDS啊。

不過真的是那麼簡單，村花也就可以提前退休了，所以還是要看買房背景：

購房預算：首付預算400萬，總價預算600-800萬，家庭月收入4W+（含公積金）

購房需求：黃埔 or 天河、海珠，置換買家，首套就置業在黃埔，現準備換房，4房優先，3房次選，不求優質學位，但不能太差

基本情況：小曾先生在科學城某國企上班，8:30-22:00，不定期加班；妻子在越秀上班，8:00-17:00，二胎家庭；家裡有一臺車，一方自駕，一方公共交通通勤

他們的矛盾點則在於，二套置換，是應該注重地段，還是居住舒適度。

根據以上需求，作爲老廣的村花反而會更加推薦黃埔，原因如下。

原因一：市區剛需戶型卷出花，但在這個價位，舒適度不一定比得上黃埔。

在分析之前，先上一下目前天河、海珠目前600-800萬可選的在售新房清單。

可以看到，600-800萬的預算，在市中心，能夠買得到的戶型，都在100㎡以下，三房爲主，四房對於二胎，真的太重要了。

不過地段面前，產品都是小弟，所以我們拋開4房，看看這些位置地段，是否真的對得起犧牲掉的那個房間。

中海觀澔府和中海觀雲府、中旅天宸府，之前也寫了文章吹了很多次，除了地段好，戶型也真的很好，但周邊景觀，主要是望舊樓房 or 待改建，不是爲了黑而黑，如果能接受，那真的hin推薦，畢竟村花是老廣，市中心yyds。

但不是每個人，都能接受如此景觀。

至於天河東部的幾個盤，保利天匯和珠江花城因爲小區體量不小，只要不是靠路邊，可以望花園景觀，都沒毛病，而且還配建了學校，不過保利天匯對出來的大觀路是交通黑點，而珠江花城旁的吉山村待舊改，目前周邊面貌也是一般。

天河壹品，其實綜合性價比還是挺高的，個人是很推薦，不過好的戶型朝向全靠搶，搶到是好事，搶不到沒必要硬上，畢竟改善還是要兼顧居住舒適度；慧源山莊，位置是硬傷，城中村內住新房，因此也不作推薦。

總結一句話，這個預算段，在市區，只能買緊湊實用戶型。

原因二： 曾經的剛需天堂，如今正認真地搶佔改善市場，選擇真的很多。

黃埔近期有推新動作的樓盤，改善戶型不佔少數，針對小曾這種近些年置業在黃埔，如今也到了要置換的改善客羣。

買房先選板塊，目前科學城、長嶺居、知識城都推出了大戶型產品，但對於在越秀和科學城上班，且預算充足的小曾夫婦，科學城和黃陂是最好的選擇，爲什麼不考慮老黃埔？因爲6號線直達越秀。

接下來看看符合預算的黃埔在售/即將推售的改善項目，如何選擇。

黃陂板塊的花語天宸、振業天成，廣府壹號、翔龍天匯的容積率其實更偏向剛需，所以暫不列入這次諮詢的考慮範圍。

這兩個盤都是純改善型項目，先看共同點，都有國家隊背景，低容積率，振業天成2.0，花語天宸2.8，配套幼兒園，中小學均靠搖號，戶型均爲4房起步。

再來看看產品本身，振業天成，黃埔軍校小學和中學就在隔壁，小區採用圍合式設計，樓距南北大概110米左右，東西最寬190米，中間是做到了無遮擋，兩梯三戶/兩戶，戶型也是四房起步，有105/127/165㎡，105㎡的戶型村花倒覺得一般般，而且105㎡的所在的9號樓比較靠近廣汕路，而且主臥毗鄰客廳，動靜分區做得一般，如果想要真正住得舒適要往127/165㎡的大四房走。

而花語天宸，全戶型南向望梅花嶺，因爲位於翔龍酒店後面，剛好阻隔了廣汕路，噪音影響稍微小一點；項目價格4.5萬起，限價4.68萬，戶型97/118㎡的3+1房，137/142/168㎡，最大的168㎡價格850W左右，因爲高地價+限價+限買家，如果需要精裝修還要額外加3000元/㎡。

而科學城中心板塊，大壯名城和星樾TOD，兩者都是剛需改善兼顧的老牌網紅選手了。

大壯目前在售是準現樓，在暴雷消息漫天飛舞的當下，也是一個加分項，符合預算的有120㎡/140㎡的四房，但整個小區密度較高。

TOD星樾則主推193㎡的大平層，其實已經超過豪宅線，800萬上下的價格配上稅費，總價預計要去到9字頭，這個價格，還是選擇市區吧；項目也有少量的三房現房，個人推斷是內轉單位，也可以瞭解下，如果有合適的樓層朝向也可以考慮。

最後，村花個人就幾個維度對以上樓盤進行了排序：

交通和生活配套，大壯名城＞TOD星樾＞花語天宸=振業天成

教育配套(包括學校距離)，大壯名城＞TOD星樾＞振業天成＞花語天宸

論產品力，花語天宸＞振業天成=TOD星樾＞大壯名城

原因三：在當下，合理的月供比地段更加重要。

小曾妻子在越秀上班，跟在老城區長大的村花一樣，感受過老城區的煙火氣，確實很迷人，但黃埔嶄新的城市面貌也不差。

也有人覺得市區地段價值擺在那裡，未來還能置換，但是現在“二改五”，置換成本會高很多，如果是期房，兩年收房+五年居住，下一波再置換起碼要個7-8年；恰巧碰上小孩子讀書，多少都要等讀完小學，轉校不是不可能，前提是學校有位置接收才行。

其次，四房對於二胎家庭真的很重要。這個村花深有體會，家裡大三房，跟老人同住，那就只能兩個娃擠一個房間，像村花的弟弟，有段時間長身體，雙層牀睡不下，只能打地鋪。所以房間不嫌多，總有用得上！

最後，在當下市場環境下，一直在強調控制月供佔比，而且有小朋友的情況下，支出比新婚的剛需們大得多。市區地段固然好，但不如資產穩健來得重要。