180萬北京置業 首選房山“上車”

不想住“老破小”、沒有充足的資金、不願費精力裝修，想在交通便利、教育資源、商業配套完善的區域買一套屬於自己的新房的，快看過來：從目前北京新房市場現狀來看，在樓盤品質、軌道交通、經濟發展方面同等的區位條件下，房山區堪稱是相對的價格窪地。

事實上，調查顯示，隨着房山區交通、教育、生活配套的不斷完善升級，房山區不僅受到剛需購房者的關注，還成爲西部主城區海淀、豐臺區域人口外溢的重要承接地。而從供應看，經過近幾年的開發建設和發展，在房山，不管是剛需購房、改善居住還是選養老房，想找性價比高的樓盤，都有了較多選擇。長陽鎮和拱辰區域作爲房山後續土地供應較多之地，尤其值得關注；此外，房山新建樓盤的戶型設計和品質堪稱同價位性價比最高的區域之一，這裡有着北京其他區域沒有的90平方米三面向陽的三居室戶型。

北漂故事

海淀工作的我選在房山置業

●同等價位裡，房山的新房品質更高

●同等品質裡，房山的房價又是最低的

90後姑娘小麗是海淀區的一名上班族，來北京打拼多年，已經滿足連續5年繳納社保的要求，有了在北京購房的資格。存了一些積蓄的她想：“如果在北京擁有屬於自己的一套房子，內心會更加安定。”於是從去年開始，小麗就輾轉在海淀、大興、昌平、房山等多個區域看房。

經過對房價、通勤、戶型、環境等多方面綜合對比後，小麗最終在房山選定了一套南北通透的地鐵房，63平方米的二居室。2023年7月，她完成了網籤，眼下就等着2025年交房了。小麗坦言，目前的生活更有了奔頭，最後選在房山，不僅房價是自己能夠得着、買得起的，更主要是通勤、居住環境等也都相對合適。“沒有最合適的，只有相對合適。什麼條件辦什麼事”，小麗坦言，在現有條件下，她做了最優的選擇——選了二居室而不是一居，父母來也有地方住；小區環境也好，樓盤品質不差於房價在七八萬一平方米的海淀樓盤；還是地鐵房，雖然可能在有些人看來，這裡離工作地兒遠了些，但有地鐵，時間成本相對穩定。“首次買房，我先要有一個相對最優的家，先有一套房在手，未來還可以再換更大、更合適的。”

對於小麗的選擇，北京鏈家研究院分析師嶽微也表示認可，她認爲，目前房山房源的確有很大的價格優勢。房山在售新房項目衆多，二手房市場在售的也多爲2016年以後的次新房，新房銷售指導價和二手房成交均價都低於北京市平均水平，主力戶型爲90平方米的二居、三居。100萬以內的首付、離中心城區近的新房，購房者能選擇的範圍屈指可數，而房山卻具備這樣的優勢和條件，性價比極高，綜合房山區在售的近40個房地產項目情況來看，350萬可以買到90平方米的三居室，甚至有的戶型佈局能實現三面向陽。

同樣，機構的調查也顯示，房山區對西南片區剛需購房者產生吸引效應不小，其中不少購房者來自豐臺區、海淀區的剛需人羣。“豐臺、海淀的新房大都是均價10萬以上，因爲開發商拿地時土地出讓價比較高，商品房的售價也低不了。”嶽微認爲，到房山的購房者多以剛性需求和初步改善人羣爲主。相對來說，同等價位裡是品質更高，同等品質裡房價又是最低的。

剛需房價

總價最低180萬這裡能“上車”

●180萬不僅有63平方米的二居

●350萬還能買到一個特別不錯的三居室

“買得起，是第一要素。”小麗說。在同樣的資金內，買得起且能買到最合適的居室面積——兩居室，房山就這樣成了她的首選。

根據小麗的介紹，北青報記者也赴房山探盤，看到多數在售項目的確如小麗所說打出低價招牌，最低總價達到180萬，不僅有小麗所買的63平方米的二居，在這裡，350萬還能買到特別不錯的三居室。

比如某樓盤，規劃主力產品爲70-120平方米二至四居，總價200萬起。在售房源包括54平方米一居、74平方米兩居、87平方米三居、93平方米三居、100平方米三居、120平方米四居以及躍墅戶型。還根據年輕人喜歡陽光風景大飄窗的特點，設計超越傳統窗牆比的270°轉角飄窗。

另一個樓盤位於京西五環旁，均價約34000元/平方米，8-15層的小高層低密度產品，精裝修交付，綠化率30%。主力產品爲建面約57-76平方米一至二居，總價約180萬起，以及建面84-118平方米三四居，總價約290萬起，項目戶型滿足剛需和改善需求。

從生活便利度上來看，這兩個項目均臨近北京熙悅天街、北京房山天街、首創奧特萊斯三大城市地標級商業綜合體。

乘坐房山線在郭公莊站，可同站臺換乘9號線，直達中關村豐臺園、總部基地兩大產業園，以及豐臺站、北京西站兩大火車站。在首經貿站換乘10號線，能夠快速到達海淀中關村、萬柳，朝陽CBD、三元橋等功能區。在東管頭南站換乘16號線，可到達麗澤金融商務區、中關村軟件園、永豐產業基地等金融科創產業核心區。項目北側毗鄰長虹東路，距京港澳高速口僅約1.2公里，便捷到達北京東西交通主幹線，快速通達西三環和內城。

北青報記者還注意到，第二項目門口有常青藤雙語幼兒園、北京工商附小、良鄉三中（北京工商附中）、北師大良鄉附中等房山區重點院校。5分鐘步行可到京西薈、華冠超市、國泰商場等，項目近鄰房山天街、熙悅天街、奧特萊斯以及房山區中醫醫院新院區（三甲在建）、良鄉醫院（三級綜合）、婦幼保健院、今康中醫醫院等醫療資源。

北青報記者注意到，房山區域內多重價值提升的同時，土地供給以及樓市的供需比例、產品結構也達到一個相對平衡的狀態。一些品牌房企看好房山發展潛力，根據置業羣體的需求、定位不同，在房山區域開發的戶型也越來越多樣。從新北京人的“上車”首套房，到北京人的改善型住房，到養老住房，購房人都能在房山找到相應的樓盤。

從房山新房發展的時間脈絡來看，2016-2019年供應的更多的是大戶型產品，因爲當時核心區基本沒有土地供應，加上“7090政策”限制，爲了彌補市場的空缺，房山的項目傾向於別墅類型，主打改善或者高端養老住宅。

2019年以後隨着供地模式的改變，尤其是2021年集中供地政策實施以來，北京市場上面向剛需羣體的低總價產品已經很少了。100萬以內的首付，離中心城區近，品質又高的房源，購房者能選擇的區域屈指可數，而房山卻具備這樣的優勢和條件，性價比極高。

當前，房山區從政企兩端雙向發力，集合中建智地、北京建工等多家國企，開發商品牌又能夠形成區域共振，通過對消費者的多樣化需求進行分析，推出多條產品線，以達到滿足不同消費羣體需求的目的。

爲何是房山？

是價格窪地更是價值窪地

●房山逐漸成爲北京各區的後起之秀

●成爲價格之外的又一個窪地——價值窪地

在高房價的壓力下，北京外溢人口越來越多。與近郊區門頭溝區、昌平區、石景山區等區域新房市場現狀相比，也不乏有其他的價格窪地。那麼，爲何最後買房首選房山呢？對此，小麗說，在她的看房歷程裡，她發現，房山區不僅在新房價格上形成了相對的價格窪地，更因爲樓盤品質、軌道交通、經濟發展等成爲眼下北京樓市的價值窪地。小麗說，“買房除了考慮住，還得考慮未來的升值和保值。房山因此而吸引了很多剛需購房者、改善型購房人的關注。據我瞭解，海淀、豐臺很多購房人都把房山作爲買房首選，這點對我很有參考意義。”

小麗說，對於購房者來說，在符合普通住宅的條件下，能以最少的首付、低總價拿到空間更大、品質更高的新房之外，對於教育資源、通勤和生活配套也有着較高要求。“這直接影響着未來房產的保值和增值，而根據各方信息看，房山在這些方面，也逐漸成爲北京各區的後起之秀，釋放各種紅利，成爲價格之外的又一個窪地——價值窪地。”

作爲北京的西南大門，房山緊鄰首都功能核心區，居於北京城市核心區和雄安新區之間，是“一核雙翼”腹地，也是京津冀協同發展的重要戰略區域。隨着城市規劃的變遷、區域功能的升級，顯現出巨大的發展潛力。

從教育資源來看，除了北京小學、北京八中、北京四中，2022年，房山區優質教育資源覆蓋面持續擴大，清華附中房山學校正式開學，十一奉先學校、海淀教師進修學校附屬房山實驗學校簽約落戶房山。全區2022年新增中小學學位1975個，普惠性幼兒園覆蓋率96%，國家義務教育質量監測成績處於全市中上水平。2023年房山區還新增中小學學位2660個。

房山在購物休閒方面的提升也很快。北京市商務局發佈的《北京市商圈活力研究報告》顯示，長陽商圈位列全市第4，僅次於CBD、王府井和三里屯商圈。經過兩期建設，首創奧特萊斯已經擁有300餘家門店、2000多個停車位；毗鄰良鄉大學城而建的熙悅天街聚集了近300家優選品牌；被多個小區環繞的房山印象城，200餘家店鋪可以滿足市民多樣化的購物需求。2023年，房山區將依託首創奧特萊斯、熙悅天街、房山印象城三大商業綜合體，在長陽中心區域形成多節點聯動的消費中心城市環。按計劃有序推進山姆會員店、首創奧特萊斯摩天輪等商業項目。市民文化體育休閒公園景觀提升工程都已在2023年年內開工建設，萬科長陽天地五星級酒店也將完成招標。

觀念轉變

品質已超區位成購房首選

●房子不僅僅是滿足基本的居住需求

●還要住得舒心和省心

如嶽微提到的房山新房“同等價位裡是品質更高，同等品質裡房價又最低”，採訪中，小麗也詳細談到了她對房山新房品質的肯定。小麗表示，除了房價優勢，房山她所選的小區，綜合居住品質也是讓她下定決心出手的重要因素。她說，自己很在乎房子的戶型，南北通透的房子住起來更舒適。值得一提的是，她選的房子還將精裝修交付，拎包入住，省時省心省力。

如今大多數人生活節奏快，精裝房所見即所得，低碳環保，質量也有保證。她談到，在看房的那段時間，遇到不少初次置業的人羣，爲了方便會直接選擇購買精裝修房。畢竟裝修公司、裝修材料、裝修風格的選擇要花費很多時間和精力。而選擇毛坯房，整幢樓裝修時間跨度長，噪音和環境污染也會引發鄰里糾紛。

相比而言，精裝房更“經濟”更省事，裝修設計與土建設計同步，可節省工程開支；規模化採購，降低了採購成本；流水線施工，降低了施工成本等。一般來說，開發商裝修比購房者自己裝修便宜約30%。開發商在前期設計、設備選型、材料採購、驗收到施工監控都有專業人員按照嚴格的操作規範把關，質量能夠得到充分保證，售後服務有保障。小麗說：“作爲上班族，我自己也沒時間和精力盯裝修，更不用提這其中有可能會因爲沒有經驗而遇到裝修被套路的問題。”

對此，北京房地產商會會長黎乃超表示，在過去的幾年裡，中國的房地產開發行業發生了翻天覆地的變化。房屋品質，這個曾經被視爲房產的地理位置之後的次要因素，現已成爲購房人和開發商共同關注的首要問題。早期，中國的房地產開發以快速建設和大規模生產爲主導，追求的是規模和速度，而房屋品質並未得到足夠的重視。材料質量、建築工藝和細節設計等方面的忽視成爲那個時期的普遍現象。然而，隨着社會的發展和消費者需求的提升，房屋品質逐漸成爲了衡量一個房地產開發項目成功與否的重要標準。

小麗說，“房子確實是用來住的，但不僅僅是滿足基本的居住需求，還要住得舒心和省心。精裝修會在交付前進行一定的測試和檢驗，以確保質量和功能的達標。避開據說有可能會蛻掉一層皮的裝修，拎包入住，省了很多需要自行裝修和配置的麻煩。最後選在房山，和這個我能買得起的價位，能買到精裝修房，也是很有關的。”

調查顯示，房山區域目前的剛需樓盤精裝修交房已成爲主流。北青報記者在房山某樓盤看到，精裝修交付，房屋地面、牆面、衛生間、廚房、地暖都是精裝標配。廚房裡的櫥櫃、水槽、燃氣竈、抽油煙機、燃氣熱水器，衛生間裡的洗手盆、坐便器、花灑、風暖浴霸等也都是品牌產品，另外還有些加贈恆溫、恆溼、恆氧、恆靜、恆風、恆潔的新風系統。

地鐵房

通勤邏輯下的必選項

●地鐵房山線一線換乘多條地鐵線路

●串聯麗澤金融商務區、中關村科技園等城市核心

在採訪中，小麗不斷提到地鐵和軌道交通。“地鐵徹底拉近了房山與海淀和城中心的距離。”“有地鐵，通勤時間就很穩定可靠，去哪兒都方便。”不難看出，地鐵是房山樓盤的加分項。

《2022年度中國主要城市通勤監測報告》顯示，居住地和就業地兩端均在軌道站點800米覆蓋範圍內的中心城區通勤人口比重，體現了軌道線網與職住空間組織的匹配度，覆蓋通勤比重越高，說明軌道對職住空間支撐作用越好。

北青報記者在探訪中看到，房山在售樓盤，多個項目都臨近地鐵。如某樓盤的一期和二期，與地鐵房山線“大學城西站”距離約400米，可串聯北京熙悅天街和首創奧特萊斯。北京建工開發的住宅項目攬星宸，距蘇莊地鐵站南300米。房山相對高端的某項目，戶型在85-165平方米之間，銷售均價4.5萬/平方米,總價約380-780萬，也毗鄰京港澳、京雄高速，北臨京良快速路、南五環路，通達全市。距離房山線良鄉大學城站約120米，一線換乘1號線、9號線、10號線、14號線等，串聯總部基地、麗澤金融商務區、中關村科技園等城市核心區。

房山線、城市副中心線已經開通，連接麗澤金融商務區、豐臺科技園及城市副中心。未來，規劃中的S6號線落位，還將爲區域價值再添動力。尤其是地鐵房山線北延開通，無縫對接房山線廣陽城站，約25分鐘通達豐臺科技園總部基地，約35分鐘直達麗澤商務區，8站至10號線黃金圈，加上建設中16號線作爲京西南北大動脈，連接海淀的科技精英與大學教師，規劃中的麗金線南起房山線北延東管頭南站，北至金融街站，與金融精英的聯繫更加緊密。

不止剛需

改善型養老型這裡的性價比都高

●剛需房能找到性價比最高的房子

●改善型和養老型的購房需求同樣能找到

北青報記者在探訪的過程中看到，北京鏈家嶽微所說的房山的房子“同等價位裡是品質更高，同等品質裡房價又是最低的”以及小麗說的“房山樓市不僅是價格窪地，更是價值窪地”，除了體現在房價和樓盤品質外，也體現在樓盤類型上：不止是剛需房能在這裡找到性價比最高的房子，改善型和養老型的購房需求，同樣能在這裡找到。

北青報記者看到某大型央企開發的一個樓盤，規劃5-6層的精裝修洋房社區，戶型爲73平方米-93平方米純南北通透的兩居三居產品。近鄰房山高教園區，項目周邊有着“南城小海淀”之稱，還靠近良鄉醫院、房山婦幼保健院、房山中醫院等醫療機構。另一個央企開發的項目則主打相對大的戶型，適合改善型需求，85-165平方米多種戶型，獨立電梯入戶，銷售均價4.5萬/平方米,總價約380-780萬。養老住宅方面，除了青龍湖區域的一些低密度項目，還有一家央企正在開發的零碳養老用房項目位於北京市房山區拱辰街道，總建築面積爲1500平方米，由中建智地與房山區政府、清華大學和中國建築科學研究院一同推進，爲國內首批“雙碳”示範項目和北京市房山區首個“零碳”項目。

放心購房

收房就拿證這裡購房更安心

●拿房本不用再等730天

●30天無理由退定金解除後顧之憂

當前房地產市場處於深度調整期，購房者市場信心需要進一步加強，房山區在北京市率先實行“交房即交證”試點，在商品房交付業主的同時達到申請辦理不動產權證條件，讓購房者在第一時間就可以拿到不動產權證，這一舉措對購房者置業提供了保障，可以縮短不動產權證書辦理時間，更爲購房者落戶、子女上學、融資貸款等提供便利。

過去，如果購買期房，按照購房合同的約定，一般是交房之日起730日內才能取得不動產權證書。但“房本”遲遲下不來，會給購房者帶來落戶、子女入學、抵押貸款等種種難題，影響到了羣衆的便利度和幸福感。

2022年10月，房山區制定出臺了《“交房即交證”試點工作方案》，“交房即交證”工作是通過前置預審、並聯辦理的方法，整合優化業務流程，將取得不動產權證書的時限大幅縮減，即在商品房交付業主的同時達到申請辦理不動產權證條件，實現“交房即交證”，將合同約定730日取得房產證壓縮至交房當日取證。

截至目前，房山區已經在7個項目進行了“交房即交證”試點，取得良好效果。比如位於拱辰街道的某項目，一期合同約定於2023年12月30日向業主交房。得益於“交房即交證”試點，12月1日，該項目提前合同交房日期一個月開始向業主交房。位於長陽鎮的某項目，本來合同交房日期爲2023年9月30日，但就在5月11日，該項目首個業主就領到產權證，創造了房山區商品房業主領取房產證最快紀錄。

此外，爲進一步讓購房人在房山區放心購房創造有利條件，在相關部門的推動下，2023年2月21日，北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自願承諾“30天無理由退定金”。即購房者在簽訂正式購房合同前提出退房退定金的，各樓盤的開發商均承諾自購房者提出申請之日起30個自然日內，定金將退還到位，切實保障購房人利益。

據瞭解，購房定金既是一種重要擔保方式，又是一種違約責任的形式，按照規定，開發商有權不予退還。但在實際操作中，購房者會由於各種原因改變想法，從而產生退房意願。因此，該承諾對於購房者來說更具利好，解除了購房者的後顧之憂。

文/本報記者宋霞